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??截至3月25日，招商蛇口本月已拿下成都和上海兩宗區(qū)域地王，進(jìn)取心態(tài)可見一斑。

??2024年是蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個完整會計年度，從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，成績不算理想。期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入1789.48億元，同比增長2.25%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤40.39億元，同比減少36.09%。與此相對應(yīng)的是，其董事、監(jiān)事和高級管理人員的總報酬同比減少了五成。作為掌門人，蔣鐵峰的年薪亦從2023年的491.69萬元降至2024年的241.77萬元，降幅約51%。

??2年前，蔣鐵峰對外公布了招商蛇口未來三年要躋身行業(yè)前五的愿景。但在3月18日的業(yè)績說明會上，該公司的管理層僅披露其銷售排名站穩(wěn)行業(yè)五強(qiáng)，并未提及利潤、經(jīng)營收入等考核指標(biāo)。2025年是這一規(guī)劃的收官之年，一年后的答卷將成為這位新掌門人的試金石。

??高管降薪5成

??對于凈利潤的下跌，招商蛇口的解釋是主要受行業(yè)整體下行影響，開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，計提房地產(chǎn)項目減值準(zhǔn)備同比增加所致。2024年，該公司計提了59.4億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，其中有約35.7億元的存貨跌價準(zhǔn)備。

??對比前兩年的業(yè)績，不難發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計提規(guī)模在很大程度上左右了招商蛇口的利潤表現(xiàn)。2022年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增加13.92%，歸屬母公司凈利潤42.64億元，同比減少58.89%。這一年計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共約64億元。

??2023年，招商蛇口的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提金額減少至23.4億元，在營業(yè)收入同比下降4.37%的背景下，當(dāng)年的歸屬母公司凈利潤大增48.2%至63.19億元。

??近兩年，受市場調(diào)整影響，上市房企的經(jīng)營業(yè)績普遍下滑，在此背景下，管理層的高薪厚祿亦難以維系。2024年，招商蛇口也大幅調(diào)整了管理層的薪酬水平。董事、監(jiān)事和高級管理人員的總報酬由2023年的3428.98萬元降至2024年的1674.75萬元，降幅約51%。除了董事長蔣鐵峰，該公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理等高管的薪酬均有不同程度的下調(diào)，其中總經(jīng)理朱文凱2024年的薪酬為232.35萬元，較2023年的450.98萬元減少了48.5%，劉曄、呂斌、伍斌等3位副總經(jīng)理的薪酬都同比減少了約150萬元，降幅約48%。

??蔣鐵峰在業(yè)績說明會上表示，支撐我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長紅利和房地產(chǎn)金融化紅利已經(jīng)逐步消退了，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生根本性變化，2021年以來的這波調(diào)整是最困難的，對房企的利潤、現(xiàn)金流等造成了重大影響。

??對于今年的行業(yè)走勢，朱文凱認(rèn)為，政策方面，2025年整個基調(diào)會非常積極，政府會繼續(xù)圍繞釋放需求、改善供給持續(xù)發(fā)力，為市場回穩(wěn)、信心恢復(fù)提供重要支撐。“整個過程可能會出現(xiàn)一些波動，但總體上我們對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，尤其是核心城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會持樂觀態(tài)度。”

??前五目標(biāo)和“四不失”

??2023年初，蔣鐵峰還在總經(jīng)理任上時，招商蛇口提出了未來三年要躋身行業(yè)前五的目標(biāo)。“前五”的指標(biāo)包含規(guī)模、利潤、質(zhì)量、效率、經(jīng)營收入等。在2024年的年報中，該公司透露2025年將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強(qiáng)”目標(biāo)。

??2024年，招商蛇口實現(xiàn)簽約金額2193億元，雖同比減少了25%，但仍在行業(yè)前五之列。至于利潤、經(jīng)營收入等，目前幾家頭部房企尚未發(fā)布年報，招商蛇口能否達(dá)成目標(biāo)仍有懸念。

??可以明確的是，招商局集團(tuán)希望招商蛇口保持進(jìn)取心。今年1月份，招商局集團(tuán)董事長繆建民出席了招商蛇口2025年度工作會議，他強(qiáng)調(diào)，招商蛇口要堅持戰(zhàn)略方向不失誤、經(jīng)營現(xiàn)金不失血、高質(zhì)量開發(fā)不失速、長期轉(zhuǎn)型不失志。具體要求是敬畏市場，千方百計守好現(xiàn)金流生命線，穩(wěn)中求進(jìn)，確保高質(zhì)量開發(fā)不失速，有序推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

??在業(yè)績說明會上，蔣鐵峰進(jìn)一步闡釋了這四項工作要求。“戰(zhàn)略方向不失誤”指的是在投資決策上不犯錯，即優(yōu)中選優(yōu)，聚焦核心城市與核心區(qū)域進(jìn)行投資。據(jù)其透露，招商蛇口的投資布局已從2020年之前的70城逐漸聚焦到30城乃至2024年的核心10城。“不失速”也好理解，蔣鐵峰表示，作為市值近千億元的上市公司，招商蛇口要確保營收和利潤維持一定規(guī)模。“不失志”則指的是盡管行業(yè)艱難，依然要堅定發(fā)展信心，尤其在轉(zhuǎn)型方面積極進(jìn)取。

??2024年，招商蛇口累計獲取了26宗地塊，總計容建筑面積約225萬平方米，公司需支付地價約335億元。相較2023年的55宗地塊、總計容建筑面積590萬平方米、867億元應(yīng)付地價，投資收縮得很明顯。為了確保“不失速”，該公司今年在土地市場表現(xiàn)積極，1月份斥資43.95億元在北京奪下2宗地，2月份又在佛山、上海新增3宗地，應(yīng)付地價39.8億元。3月份，招商蛇口已拿下了2宗區(qū)域地王，其中成都高新區(qū)桂溪街道銅牌村地塊的成交總價為27億元，溢價率高達(dá)70.4%，上海嘉定新城F03A-4地塊溢價率30%，成交總價約26.6億元。

??在蔣鐵峰看來，核心城市土地市場升溫說明當(dāng)前市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會凸顯，至于高地價的風(fēng)險如何消化，他認(rèn)為，部分城市新供應(yīng)土地的得房率大幅提升，產(chǎn)品品質(zhì)與配套也今非昔比，只要產(chǎn)品適銷對路就有信心實現(xiàn)去化。據(jù)其介紹，2024年至今，招商蛇口已獲取的20多宗土地，毛利率預(yù)估能達(dá)到15%至20%，未來有望成為貢獻(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)利潤的重要來源。

??不過，高溢價率的土地最終是如期貢獻(xiàn)高利潤，還是成為存貨減值的風(fēng)險項，仍有待市場檢驗。