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??"停車(chē)難"問(wèn)題正從一線城市向二三線城市蔓延。

??“物業(yè)公司授權(quán)第三方在小區(qū)建收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，我們認(rèn)為他們不具備主體資格，審批手續(xù)也不合規(guī)。”呼和浩特市賽罕區(qū)新華聯(lián)雅園業(yè)主宋文中（化名）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)道。

??在呼和浩特市新華聯(lián)雅園小區(qū)，原本作為公共空間的環(huán)區(qū)道路被物業(yè)授權(quán)第三方改造成收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，引發(fā)了業(yè)主對(duì)土地權(quán)屬與審批合規(guī)性的強(qiáng)烈質(zhì)疑。盡管開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)規(guī)劃車(chē)位未計(jì)入公攤，但業(yè)主方持有的宗地圖明確顯示土地權(quán)利歸屬全體業(yè)主。

??隨著爭(zhēng)議的持續(xù)，業(yè)主們得知鼎茂吉澤公司向賽罕區(qū)行政審批局提交了停車(chē)場(chǎng)開(kāi)辦申請(qǐng)，并通過(guò)了審批。這一消息再次引發(fā)了業(yè)主們的不滿(mǎn)和質(zhì)疑。他們紛紛向相關(guān)部門(mén)求證，希望得到一個(gè)明確的答復(fù)。

??對(duì)此，小區(qū)開(kāi)發(fā)商內(nèi)蒙古新華聯(lián)置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同中明確規(guī)定了車(chē)位及車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸出賣(mài)人所有，且小區(qū)每棟樓都有公攤實(shí)測(cè)報(bào)告。而物業(yè)公司則強(qiáng)調(diào)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)立是為了改善停車(chē)環(huán)境，并承諾為小區(qū)每戶(hù)錄入一個(gè)車(chē)牌號(hào)，可以免費(fèi)停車(chē)。

??賽罕區(qū)行政審批局則表示，審批過(guò)程合規(guī)，送審方提供的國(guó)有土地使用證和商品房買(mǎi)賣(mài)合同等審批要件能說(shuō)明新華聯(lián)雅園規(guī)劃車(chē)位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。至于業(yè)主依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證提出的土地權(quán)屬異議，行政審批局既不能以單一文件作為判斷事實(shí)的依據(jù)，也無(wú)權(quán)對(duì)雙方提供的資料進(jìn)行權(quán)威解讀。如果業(yè)主想證明自己的觀點(diǎn)，需要通過(guò)規(guī)劃與國(guó)土部門(mén)或司法判決來(lái)做出權(quán)威認(rèn)定。

??記者隨即致電呼和浩特市自然資源局賽罕分局進(jìn)行核實(shí)，該分局辦公室一位工作人員表示，要核實(shí)土地權(quán)屬需要到該局進(jìn)行。不過(guò)當(dāng)記者再次聯(lián)系約訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)該電話(huà)號(hào)碼設(shè)為自動(dòng)傳真，多次撥打均未能接通。

??停車(chē)場(chǎng)爭(zhēng)議

??“從2024年三四月份開(kāi)始，原來(lái)免費(fèi)停車(chē)的地方被人圍起來(lái)，安裝了停車(chē)設(shè)施并開(kāi)始收費(fèi)。”宋文中告訴記者，新華聯(lián)雅園一期2014年交付入住，小區(qū)外環(huán)路一直是業(yè)主們停車(chē)的地方，且沒(méi)有人收費(fèi)。

??新華聯(lián)雅園小區(qū)，原名巴比倫花園小區(qū)，開(kāi)發(fā)商為內(nèi)蒙古新華聯(lián)置業(yè)有限公司，物業(yè)公司為北京悅豪物業(yè)管理有限公司內(nèi)蒙古分公司，小區(qū)位于南二環(huán)快速路與騰飛南路之間，擁有16棟樓，共計(jì)2600余戶(hù)居民。小區(qū)定位為“首府三大核心區(qū)的地標(biāo)性建筑，唯美、雅致、高品質(zhì)的典范樓盤(pán)”。

??記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)有北、西、南3個(gè)出入口，出入口兩側(cè)也就是小區(qū)外圍有一圈道路，已經(jīng)被封閉改造為停車(chē)場(chǎng)，施劃了車(chē)位并安裝了道閘等設(shè)施。

??業(yè)主們了解到，停車(chē)場(chǎng)由悅豪物業(yè)授權(quán)第三方鼎茂吉澤公司開(kāi)辦。部分業(yè)主認(rèn)為，悅豪物業(yè)的授權(quán)不合規(guī)，違反了物業(yè)合同約定。

??在宋文中提供的前期物業(yè)服務(wù)合同中記者看到，合同明確規(guī)定了物業(yè)公司負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的停放管理以及停車(chē)場(chǎng)等公共物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。但業(yè)主們表示，合同同時(shí)規(guī)定，利用屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)征得業(yè)主同意，所得收益在提取管理成本后用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。因此，業(yè)主們認(rèn)為悅豪物業(yè)無(wú)權(quán)擅自將停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)授權(quán)給第三方。

??為了證明自己的觀點(diǎn)，另一位業(yè)主潘先生向記者出示了小區(qū)宗地圖和自家房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。“宗地圖上的小區(qū)宗地面積和產(chǎn)權(quán)證上登記的小區(qū)共有宗地面積是一致的，且宗地圖注明，宗地權(quán)利人為小區(qū)全體業(yè)主。”

??盡管存在爭(zhēng)議，但也有一些業(yè)主對(duì)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)立表示了認(rèn)可。有業(yè)主認(rèn)為，設(shè)立停車(chē)場(chǎng)之后，小區(qū)通行環(huán)境確實(shí)有所改善。業(yè)主余大哥的立場(chǎng)比較客觀，他說(shuō)：“無(wú)論是業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，都要依法辦事，希望政府部門(mén)能對(duì)爭(zhēng)議事項(xiàng)給出明確的判斷依據(jù)。”

??部分業(yè)主與物業(yè)公司的爭(zhēng)議持續(xù)了數(shù)月后，2024年9月份，業(yè)主們得知，鼎茂吉澤公司向賽罕區(qū)行政審批局提交了停車(chē)場(chǎng)開(kāi)辦申請(qǐng)，并通過(guò)了審批。

??賽罕區(qū)行政審批局：審批合規(guī)

??新華聯(lián)雅園停車(chē)場(chǎng)的土地權(quán)屬究竟是何性質(zhì)，行政審批是否合規(guī)？記者先后電話(huà)聯(lián)系了小區(qū)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司及賽罕區(qū)行政審批政務(wù)服務(wù)與數(shù)據(jù)管理局。

??小區(qū)開(kāi)發(fā)商內(nèi)蒙古新華聯(lián)置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人張女士告訴記者，開(kāi)發(fā)商與所有業(yè)主簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議（附件十一）中注明“該商品房所在小區(qū)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位及車(chē)庫(kù)未計(jì)入公攤，該車(chē)位及車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸出賣(mài)人所有。”

??對(duì)于有業(yè)主提出的“車(chē)位是否實(shí)際計(jì)入公攤”的疑問(wèn)，張女士表示，小區(qū)每棟樓都有公攤實(shí)測(cè)報(bào)告，確定了計(jì)入公攤的范圍，因?yàn)闃潜P(pán)收尾，開(kāi)發(fā)商手中的原始資料已經(jīng)移交給政府部門(mén)存檔，業(yè)主可依規(guī)定進(jìn)行調(diào)閱。

??北京悅豪物業(yè)管理有限公司內(nèi)蒙古分公司李姓總經(jīng)理表示，之前小區(qū)停車(chē)缺乏管理，秩序混亂，經(jīng)常堵塞消防通道，車(chē)主之間也常發(fā)生糾紛。因此，停車(chē)場(chǎng)的設(shè)立，就是為了改善停車(chē)環(huán)境。“考慮到業(yè)主利益，悅豪物業(yè)和停車(chē)場(chǎng)承諾，為小區(qū)每戶(hù)錄入一個(gè)車(chē)牌號(hào)，可以免費(fèi)停車(chē)，目前已經(jīng)錄入1500余個(gè)免費(fèi)車(chē)牌。”

??李姓總經(jīng)理進(jìn)一步表示，目前停車(chē)場(chǎng)出入的絕大部分都是業(yè)主的免費(fèi)車(chē)輛，因此收益微薄，物業(yè)公司更是沒(méi)有收取第三方公司一分錢(qián)的費(fèi)用。

??關(guān)于停車(chē)場(chǎng)的審批，賽罕區(qū)行政審批局劉副局長(zhǎng)明確表示合規(guī)。

??對(duì)部分業(yè)主提出的異議，劉副局長(zhǎng)表示知情，并因此專(zhuān)門(mén)組織過(guò)多方協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行過(guò)溝通和回應(yīng)。“宗地使用權(quán)是產(chǎn)生爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題。而送審方提供的國(guó)有土地使用證和商品房買(mǎi)賣(mài)合同等審批要件，能說(shuō)明新華聯(lián)雅園規(guī)劃車(chē)位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，這一點(diǎn)非常明確。”

??至于業(yè)主依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證提出的土地權(quán)屬異議，劉副局長(zhǎng)認(rèn)為，行政審批局既不能以單一文件作為判斷事實(shí)的依據(jù)，也無(wú)權(quán)對(duì)雙方提供的資料進(jìn)行權(quán)威解讀。如果業(yè)主想證明自己的觀點(diǎn)，需要通過(guò)規(guī)劃與國(guó)土部門(mén)或司法判決來(lái)做出權(quán)威認(rèn)定。

??記者隨即致電呼和浩特市自然資源局賽罕分局，該分局辦公室一位工作人員表示，要核實(shí)土地權(quán)屬需要到該局進(jìn)行。不過(guò)當(dāng)記者再次聯(lián)系約訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)該電話(huà)號(hào)碼設(shè)為自動(dòng)傳真，多次撥打均未能接通。

??記者就此事也咨詢(xún)了內(nèi)蒙古若輝律師事務(wù)所姜宏偉律師。姜宏偉律師認(rèn)為，根據(jù)新華聯(lián)雅園小區(qū)業(yè)主提供的宗地圖，小區(qū)全體業(yè)主對(duì)悅豪物業(yè)、鼎茂吉澤公司非法設(shè)立的停車(chē)場(chǎng)的土地享有建設(shè)用地使用權(quán)。悅豪物業(yè)、鼎茂吉澤公司應(yīng)排除妨害，恢復(fù)原狀，也就是向小區(qū)全體業(yè)主返還停車(chē)場(chǎng)，并拆除相關(guān)設(shè)施包括圍欄、收費(fèi)亭、起落桿等，將停車(chē)場(chǎng)開(kāi)辦以來(lái)的收益返還小區(qū)全體業(yè)主。