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??房企的融資，擁有了越來越多的反彈空間。

??12月9日，中國銀行宣布，利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實現提款。

??這是一個月時間內，繼信貸、發債、股權融資“三箭齊發”之后，“內保外貸”第四支箭又落地。這預示著塵封已久的內房企境外融資渠道，有望迎來轉機。

??不止龍湖。12月12日，據資本市場消息，中國工商銀行擬為碧桂園提供“內保外貸”業務，貸款規模初定為3億美元，具體金額還有待最后落定。

??除國有商業銀行，中信銀行、光大銀行等股份銀行在近期與房企簽署的戰略合作協議中亦提到，將“內保外貸”作為重要的業務合作方向。

??種種信號釋放出，監管層正在努力修復中國房企在境外的信用形象。

??中國銀行公司金融部總經理葛春堯表示，近期房地產市場出現較大波動，房企境外融資普遍不暢，適時以“內保外貸”業務為房企獲得境外融資提供擔保，意在改善房企融資環境，盤活境外市場。

??不過，“‘內保外貸’這種方式，需要房企在境內擁有足夠的擔保或者抵質押條件，很顯然目前大多數房企還不具備。因此‘內保外貸’這種方式不會擴展到更多房企，它只適用于資質較好的房企。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。

??龍湖先走一步

??“內保外貸”是指由境內銀行作為擔保人，為注冊在境外的企業提供跨境擔保，并由境外金融機構為其提供貸款的業務。

??11月21日，中國人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，提出鼓勵銀行落實好“內保外貸”，以幫助房地產企業獲取境外融資。

??12月初，有市場消息顯示，監管機構要求中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業銀行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款。

??根據彼時的消息，旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業和新城發展將成為首批5家獲得貸款資格的房企。

??在這5家房企之外，中海地產、保利發展、萬科、招商蛇口、建發房產、中國金茂、金地集團等房企與銀行簽訂的戰略合作當中，均提及“內保外貸”業務。

??隨后，12月9日，龍湖集團7億元（人民幣）“內保外貸”業務落地。

??根據消息，本次龍湖的7億元貸款，主要由中國銀行重慶分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，且由中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業提供貸款融資。

??據葛春堯介紹，本筆“內保外貸”具備兩大特點：一是業務落地效率高，在接到企業申請10個工作日內，完成保函開立以及境外放款，有效滿足企業時效性需求；二是機構間合作緊密，中國銀行境內外兩家機構，一家服務境內擔保主體，一家對接香港融資主體，充分發揮境內外一體化優勢，高質量完成此次金融服務。

??相關研究機構負責人表示，四大國有商業銀行以“內保外貸”形式提供離岸貸款，屬于支持信貸融資范疇，這種方式能幫助房企緩解境外債壓力，防止債務違約風險繼續擴大。

??協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為：“內保外貸”的做法，在幫助房企償還海外債的同時，相當于把貸款違約風險轉到國內銀行身上。這些國內銀行的海外分支機構擁有海外融資能力，但將來一旦受到金融沖擊，其資金頭寸、還款能力、信用也會遭受打擊。“國內銀行不會做很多‘內保外貸’業務，會優先選擇一些資質較好的房企來運作。”黃立沖說。

??房企融資還需推力

??業內更為關注的是，在國內銀行擔保信用加持下，內房企的海外融資渠道能否重新打開？

??去年下半年以來，房企普遍遭遇流動性危機。在償付高壓下，多數房企選擇“保內棄外”，這使得內房企在境外的信用形象急劇下滑，并頻頻遭到海外評級機構下調主體評級或展望評級，內房企境外融資渠道幾乎處于凍結狀態。

??據統計，2022年1～11月，房企境外債券發行總額約269.1億美元，達到近5年來最低值，同比下降約64.2%。

??還有部分房企主動撤銷境外評級。從2022年6月至今，已發生25次房企評級撤銷事件，其中10月份多達11次，在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數量房企為主動撤出，如碧桂園。在境外融資渠道凍結的當下，維護境外評級的意義似乎已經不大。

??但海外債償付依然是繞不過去的坎兒。今年11月以來，房地產行業已經遭遇一波美元債違約小高峰。

??11月30日，景瑞控股已暫停支付尚未償付的境外美元優先票據；11月初，旭輝到期未付4.14億美元境外債本金和利息，并暫停支付所有境外債務本息；中南建設、中梁控股也公告暫停美元債兌付。

??明年，海外債到期規模仍是一筆巨大的數字。據機構統計，2023年一季度是當年美元債償債高峰期，合計規模約1000億美元（約合7000億元人民幣），全年美元債到期規模達到3400億美元，償債壓力較大。

??“境外市場普遍認為我國民營房企已經沒有償債能力，所以需要修復境外市場對于中國房企的看法。中國銀行采取‘內保外貸’形式來投放資金，這是首單，后續將會有更多房企嘗試。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??柏文喜認為，受整個房地產行業信心極度萎縮影響，以及房企自身評級取消或降低影響，無法憑借自身信用繼續發債或者很難發債，所以需要借助國內銀行擔保來提升增信。“內保外貸”首單的落地，有助于緩解房企的境外債流動性壓力，并實現借新還舊式的良性循環，從而推動境外融資的逐步重啟與恢復。

??黃立沖則認為，“內保外貸”有作用，但并不能完全解決房企融資問題。房企要做“內保外貸”業務，一是用現金做質押，二是用土地作質押，如果用土地做質押，質押率可能只有五折、四折甚至三折。“如果房企已經具備這樣的質押能力，在境內能貸出錢來，也有能力償還海外債務。目前很多房企還很難做到這一點。”