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??2024年，是房地產行業在經歷了近3年的深度調整之后迎來的轉折性一年。對于民營房企來說，這份堅守更是來之不易。

??“去年下半年到今年上半年，乃至年中7、8月份，我們對于行業‘回穩’還持不確定的看法，市場看不到底。”中梁控股總裁何劍近日在接受中國房地產報記者采訪時表示，但從9月底開始，中央明確指出要“止跌回穩”，而且是要持續、積極地促進“止跌回穩”，隨即10月市場反彈，11月份一二線市場率先企穩，“基于此，我們認為，房地產市場在2025年大概率能夠實現全面企穩。”

??在何劍看來，房地產對國民經濟一直起著支撐作用，它不僅關聯到地方財政、金融行業，還關聯到實體企業的發展和投資。

??目前，支撐房地產行業發展的底層因素還未發生實質性變化，同時構建新的發展模式尚需較長周期，因此何劍認為，房地產行業仍有3~5年的調整周期，最快也要到2028或2029年才會迎來新的上升周期。

??在此期間，房企要做的就是“堅持”。這也是采訪過程中，何劍提及最多的一個詞。

??作為一家房地產民營企業的總裁，何劍對民營房企的生存困境感同身受。他表示，在中國多年的市場經濟發展中，民營企業最大的特點就是堅韌，星星之火便可形成燎原之勢。

??雖然當前不少民營房企，尤其是出險房企仍身處困境中，但何劍認為“大家應該多堅持堅持”，因為“吹的都是暖風”，政策總在向好，即使現在無法一次性解決問題，做不到“藥到病除”，但至少市場不會繼續惡化，而且行業也在不斷摸索進步，民營房企也可能會等到“絕世良藥”出現。

??中國房地產報：您怎么評判這一年來房地產行業的發展？

??何劍：無論是從量、價，還是企業生存發展狀況、土地出讓等方方面面，總體而言，2024年，房地產市場呈現下滑趨勢。

??但在總體下滑趨勢中，起了兩個“波瀾”。一個波瀾是在今年四五月份的政策引導以及房企業績持續下滑的疊加因素下，市場于6月份出現一波成交量的回補；另一個波瀾就是9月底政治經濟工作會議之后，在經濟發展方針指導下，10月份市場出現一波增長反彈。

??能夠明顯看出，這兩個“波瀾”都是政策助推。由于經濟大環境并未明顯改善，在基礎支撐力和對未來預期仍然不完全良性的情況下，市場階段性改善是政策推動的一種狀態。

??中國房地產報：中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出“要穩住樓市”，對于這一定調怎么看？

??何劍：我認為中央的基調定得很準。

??在經濟大環境未得到大幅改善、預期未得到大幅修復的情況下，想要市場馬上逆轉，可能性并不大，能夠做到“止跌回穩”就是目前階段最好最恰當的目標，穩住就會有信心；穩住才會有轉機。

??2024年，從中央到地方都在積極應對市場疲弱的問題，不斷出臺一波又一波的助推政策。我們看到，效果還是有的，回穩態勢有望出現。

??我們曾經預判過兩次，一次是2021年時，我們認為房地產行業的問題是個別企業引起的，“三道紅線”“兩集中”等政策帶來的銀行對風險的把控只是階段性的，當時我們預估行業可能在2022年下半年就會恢復如常。結果我們發現，這一預判存在問題。另一次則是在2023年，在政府“保交樓”、紓困資金、強調地方政府協調機制、政府成立民營企業局等一系列政策下，我們預估，行業在半年后可能會恢復，但事實上，我們看到，要穩住沒那么容易。

??經過兩次誤判后，我們發現，房地產行業這一輪調整與經濟大環境、政策大周期，包括人們對未來預期和國內國外生態變化都有關聯。房地產行業原有發展模式的生態環境在遭受重創以后，要重新修復可能需要更長時間。

??基于此，我們的判斷不敢樂觀。一直到今年7、8月份，我們仍較為迷茫。

??直到中央政治局會議、中央經濟工作會議中都明確指出要“止跌回穩”，我們才覺得看到了希望。“止跌回穩”這一目標在2025年大概率可以實現。

??不過，由于中國市場很龐大，所以“止跌回穩”也存在一些結構性差異。比如一二線城市成交量率先企穩的情況下，明年價格方面可能還有增幅；而三四五線城市，要實現量和價都穩住，比較困難，價格方面可能還會繼續下行。

??總體而言，我認為明年二季度，量能穩住，三四季度，價能穩住。明年年內大概率能夠實現全國層面量價穩定。

??中國房地產報：您認為這一輪房地產調整周期會有多久？

??何劍：我認為房地產行業還有3-5年的調整周期，在此期間內，市場將會在底部維持穩定平衡，最快要到2028年或2029年才有機會重拾上升趨勢。

??因為目前支撐房地產行業發展的底層因素里，中國經濟能否像過去那樣高速增長存在不確定性；同時，中國人口發展面臨挑戰，在人口縮減的大背景下，新增需求沒有較大能力牽引市場，那么總體發展就會縮減、變弱。

??房地產行業重新進入往日熱銷狀態，是非常困難的。大家要做好長期處于緊縮狀態的準備。當然，這里面不排除個別城市表現突出，或者某些企業有一些創新產品能夠吸引市場、逆勢增長。

??中國房地產報：2024年以來，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、利率調整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??何劍：只要是有利于房地產發展和穩定、對老百姓和房地產消費起到促進作用的政策，對企業而言都是有幫助的。但是幫助有多大得區別看。

??對于重新進入房地產行業的企業而言，在目前政策支持的環境下，它們的發展會相對穩定。比如一些地方企業，以前一年只拿一塊地，在這一輪調整中受到的沖擊相對較小，加上政策利好，這些企業現在可能有能力一年拿2宗地。

??對于目前還能夠進行發展循環的房企來說，幫助比較大。比如保利、華潤、中海這些大型央企、國企。這些企業老的項目依然在開發建設，同時還在不斷獲取新的項目進行開發，發展還在循環中，那么當下的政策對這些企業而言都是利好，可以進一步促進其發展。

??對于一些民營房企而言，尤其是已經出險的民營房企，這些政策能夠增加一些幫助，但力度有限。因為這些企業已經失去了循環的動力，一直在處理存量問題。而且隨著好的資產逐漸處理完畢，遺留下來的存量問題越來越復雜，越來越難解決。這就好比一個人身體里長了惡性腫瘤，藥物能夠起到抑制、延緩的作用，但不能根除。

??比如“白名單”制度，目前來看發揮的作用比較小。因為這完全取決于地方政府的協調力度，而地方政府的協調力度在全國千差萬別，不同地區不同金融機構也存在標準不一的問題。就中梁而言，我們進入“白名單”的有40多個項目，但是到目前為止只做成了7個，還有2個正在進行中。

??如果一些企業支撐得好，且接下來利好政策還能持續不斷，那么這些企業可能會平穩落地。在把交付、債務問題妥善解決后，如果還能有一些凈資產，未來可能是以一家小企業的身份，重新起步，這是最好的情況。

??中國房地產報：您認為，當前民營房企發展過程中遇到的最大難題是什么？有何建議？

??何劍：目前，一些民營房企項目流動性依然極度缺乏，尤其是集團化的企業流動性缺乏對統籌、協調、平衡眾多項目解決局部問題很不利。

??對出險房企而言，如果能夠以金融扶持的政策給這些企業主體注入一定的流動性，同時新舊分離，在監管層面保證存量部分不侵占企業新增流動性，可能有些企業只需要幾十億元就能撬動千億元的資產，從而將其盤活。

??中國房地產報：2024年，中梁的經營情況如何？接下來還有哪些重點工作要推進？

??何劍：對我們而言，當下最重要的工作就是保交樓。我們2023年交付規模約12萬套，今年的交付規模8萬~9萬套，明年還有約6萬套左右的交付規模。所以相比其他房企，中梁在2025年的交付量不小，這也是我們目前面臨的一個挑戰。

??第二是要做好債務化解工作。我們擁有的外部負債總量并不大，但在銷售性現金流和融資性現金流都極其短缺的情況下，如果用項目上的資金去償還債務，壓力很大，況且項目上的資金被政府監管不能隨意動用，所以化債依然有壓力。

??第三項工作就是處理項目交付后的遺留問題，比如后期的總包結算、股東清算等。這方面工作量非常大，要保持平穩比較困難，因為不少項目都會涉及一些矛盾和糾紛。

??最后，中梁之前獲取的一些土地，暫時不大面積開發，所以還要處理好這些存量土地問題。

??雖然困難很多，但我們內部也一直在提升大家對明年發展的信心。我們認為，明年不會更差。對我們而言，雖然未來存量部分結構性會差一點，這是必然的，即使在正常的市場環境下也會面臨這個問題，但我也經常跟大家說，要有信心，因為吹得都是暖風，政策總在向好，所以要多堅持堅持，只有堅持下去勇于穿越周期，才可能迎來轉機，并有機會在房地產發展新模式構建后有所作為。