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??12月30日，隨著儋州市兩宗住宅用地的流拍，海南省2024年度國有建設用地（住宅用地）使用權網上掛牌出讓全部結束。

??雖然2024年最后兩宗住宅用地流拍讓人難免有些沮喪，但在10天前，3家房企為爭奪三亞中心城區一宗49畝宅地而展開一場持續1064輪的“競價戰”，依然讓人記憶深刻。

??中國房地產報記者根據各交易平臺公開數據梳理統計，2024年，海南省通過網上交易平臺共出讓428宗建設用地（含集體建設用地）的使用權，這些地塊包括工業用地、基礎設施用地，以及住宅用地等。其中住宅用地（含安居房、商住等混合用地）一共89宗，土地使用權出讓面積約為269萬平方米（合4025畝）。

??在本年度出讓的89宗住宅用地中，成交了70宗，成交金額為288.59億元。其中海口市全年宅地成交20宗，成交金額為104億元，三亞市成交16宗，成交金額151億元。

??從某種意義上講，這些房地產數據，便是當地樓市的“晴雨表”，通過相應市場數據反映，可以了解到一個真實的區域樓市。

??海南宅地供應由冷到熱再到冷

??截至12月31日上午，隨著海口市美安科技新城4宗二類工業用地成功掛牌出讓，海南省2024年建設用地使用權網上交易全部結束。

??但是，海南住宅用地掛牌出讓在2024年12月30日收官。當天，該省地級市——儋州市的兩宗共5.3萬平方米、起始價共約2.5億元的二類城鎮住宅用地被終止出讓，通俗地講就是“流拍”。

??據記者梳理統計，2024年海南省通過網絡交易平臺共出讓428宗建設用地，包括基礎設施用地、工業用地及商辦、住宅用地。

??記者本次收錄和統計的地產數據，主要為住宅用地，包括純商品住宅、安居房及城市更新安置房等。據統計，海南2024年通過網上交易平臺出讓的住宅用地（含商住零混合用地）89宗，成交了70宗，成交金額288.59億元。

??縱觀海南2024年全年土地交易市場，住宅類用地的出讓主要集中在2024年下半年。記者注意到，2024年前5個月，海南省通過網上交易平臺掛牌出讓的建設用地一共為109宗，住宅類出讓地塊僅為11宗（含流拍地塊）。值得注意的是，在2024年3月份無一宗住宅用地供應。

??上述11宗住宅用地中，成交了10宗，成交面積約43萬平方米（645畝），成交金額為57億余元。

??海南2024年住宅用地出讓數量增多，是從6月份開始。

??據了解，當月掛牌出讓的32宗地塊中，有市場化商品住房、安置房等用地13宗共15幅地塊入市，除去4幅地塊流拍，當月住宅用地成交39.8萬平方米（597畝），成交金額為67億元。

??海南6月份住宅用地的成交面積成交金額，均相當于前5個月的住宅類用地的成交總量。仔細觀察，在當月67億元的成交金額中，三亞市的3宗地塊貢獻了近47億元，平均每宗地塊成交金額為近16億元。

??2024年8月、9月份，海南住宅用地市場供應繼續發力，每月供應在8~9宗。但是這兩個月的住宅用地的流拍率較高，其中8月份5幅地塊流拍，當月成交金額僅10億余元；9月份，4宗住宅用地“終止交易”，交易說明“因故”，包括受超強臺風“摩羯”的影響。

??但是，到了是年10月、11月，海南住宅用地供應開始出現大幅“縮水”。前述兩月共66宗供地，住宅用地僅為8宗（流拍一宗），一共成交約11.96億元，其中三亞一宗“商住混合用地”貢獻了7.25億元。

??最后一份月供地呈現“井噴”

??在2024年前11個月，海南住宅用地供應呈現倒“V”形結構。但這種倒“V”形的供地格局，在2024年最后一個月像壓抑過久的情緒，在瞬間徹底“迸發”：不僅其他用途地塊供應量急劇上升，住宅用地的供應量及成交量成為一年中的“之最”。

??記者了解到，2024年12月份，掛網地塊多達126宗，超過海南全年供地量的三分之一。其中，該月住宅用地供應36宗共96.7萬平方米（1450.5畝），成交了29宗，成交金額約為85億元。

??該月住宅用地供應中，海口共8宗，攬金約32億元；三亞共6宗，攬金約44億元。之后就是文昌、東方等市縣，但這些市縣成交金額占比較小。

??據記者粗略統計，2024年海南住宅用地供應一共89宗，出讓土地使用權面積約為269萬平方米（合4025畝）。這些地塊供應的第一階梯為海口、三亞、陵水，第二階梯為文昌、東方、儋州等市縣。

??就住宅用地而言，由于海口、三亞及陵水為海南省的重點城市，或者房地產開發熱點區域，地價自然要高出其他市縣許多，所以在成交總價上占比較大。

??在上述89宗住宅用地供應中，最終成交了70宗，成交金額為288.59億元。其中，海口市全年宅地成交20宗，成交金額為104億元；三亞市成交16宗，成交金額為151元。

??在2024年住宅用地供應中，三亞土地市場十分活躍，成交率更高，“地王”頻出。記者留意到，與其他市縣土地高流拍率相比，三亞更受外界投資商的青睞，如2024年12月20日掛牌出讓的三亞市中心城區控規HP04-07-01/02/03A地塊，3家房企為該宗49畝的住宅用地，經1064輪競價最終以超16億元的價格成交。

??據當地房地產專業人士分析，海南2024年住宅用地供應的起起落落，與當地樓市調控政策有很大關系，隨著當地房地產政策不斷優化調整，市場開始出現回暖的跡象。但他們同時認為，由于當地樓市政策始終處于試探性地優化調整，對市場的作用力有限，所以就出現了倒“V”形供地結構。

??海南自2018年4月以來實行“全域限購”政策，實際上也在壓縮住宅用地，特別是純市場化的商品住宅用地的供應。但是，隨著海南自貿港建設不斷向前推進，政策紅利也不斷釋放，滿足各類購房需求的矛盾也在市場凸顯。

??于是，便出現了房企扎堆三亞市中心城區“瘋狂搶地”、高端住宅小區扎堆依然有市場的新現象。

??但是，與往年相比，海南住宅住宅用地的供應依然處于“緊縮”狀態。以三亞為例，與2023年三亞住宅用地出讓成交總價超170億元相比，2024年151億元的成交總價，依然有很多想象的空間。

??（說明：本文收錄和統計的宅地數據，均來源網上交易平臺的公開數據，本文所述“住宅用地”實際上為廣義宅地，包括安居房、安置房及商住混合等用地。相關統計數據會有一定偏差，不構成投資參考依據。）