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??為了進一步加強對商品房預售資金的監管，維護房地產市場交易秩序，保障購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，擬將《邯鄲市新建商品房預售資金監管實施細則（征求意見稿）》在房管局官網向社會公開征求修改意見。

??一、意見反饋途徑

??電子版發送至郵箱：fgjzjjg@126.com。

??二、公開征求意見期限

??2023年9月11日至2023年10月11日。

??附件：邯鄲市新建商品房預售資金監管實施細則（征求意見稿）

??邯鄲市住房保障和房產管理局

??2023年9月11日　

??邯鄲市新建商品房預售資金監管實施細則

??(征求意見稿）

??為進一步明確和細化新建商品房預售資金監管工作，增強資金監管工作的規范性和操作性，根據《邯鄲市新建商品房預售資金監管辦法》（邯政辦發〔2023〕2號），結合工作實際，制定本實施細則。

??第一條 本市行政區域內新建商品房預售資金（以下簡稱預售資金）是購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房款，包括定金、預付款、首付款、一次性全部付清的房款、分期付款和按揭貸款（含住房公積金按揭貸款），一律納入政府監管。

??第二條 市住房保障房產管理局是叢臺區、邯山區、復興區轄區內預售資金監管主管部門（以下簡稱監管部門）,并對各縣（市、區）住建部門監管工作進行業務指導與監督；市商品房預售資金服務保障中心（以下簡稱監管機構）具體負責叢臺區、邯山區、復興區轄區內預售資金監管工作，依托信息化平臺對預售資金實行網絡化管理，認真做好房地產開發企業預售資金的收存、使用、支付等監管工作，并負責監管系統的使用、維護和升級管理工作。

??邯鄲經濟技術開發區、冀南新區管委會根據監管部門委托，負責轄區內預售資金監管工作。其他各縣（市、區）住房城鄉建設部門負責本行政區域內預售資金監管工作，結合本地實際，建立相應預售資金監管制度。

??人行邯鄲市分行負責指導商業銀行辦理預售資金監管賬戶開立、變更和撤銷業務。

??國家金融監督管理總局邯鄲監管分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

??第三條 監管部門通過公開招標方式確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行（以下簡稱監管銀行），與監管銀行簽訂《預售資金監管金融服務協議》，建立監管銀行名錄，同時通過門戶網站予以公示，監管銀行名錄每兩年應通過公開招標方式重新確定一次。

??第四條 申請商品房預售許可前，房地產開發企業（以下簡稱開發企業）按照一個預售許可證對應一個賬戶的原則，在監管銀行名錄內選擇監管銀行自行開立預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶）。

??監管賬戶名稱由開發企業名稱、項目名稱、樓棟號組成，監管賬戶印鑒應當留存開發企業行政公章或者企業財務專用章、企業法定代表人簽名章，不得留存債權人、股東等其他任何單位的公章和私章。

??第五條 預售資金監管期限，自核發商品房預售許可證開始，至辦理房屋所有權首次登記后終止。

??第六條 預售資金應全部直接存入監管賬戶，監管機構對監管額度內的資金實行重點監管。監管額度內的資金用于支付項目竣工交付所需的建設工程款、建筑材料款、設備款、工程監理費、不可預見費等與工程建設相關的款項，不得用于支付借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及開發企業員工工資等。設立子公司的開發企業，集團公司不得抽調。

??監管部門結合區域、建設工程造價、施工合同金額和區內配套建設費用等確定監管額度核算標準（具體內容詳見附件），并根據市場實際情況適時調整。監管額度=（預售面積×監管額度標準+預售面積×精裝修標準）。

??第七條 開發企業開立監管賬戶后，與監管機構、監管銀行簽訂《新建商品房預售資金監管協議》（以下簡稱監管協議）時提交以下資料：

??（一）監管賬戶開戶證明；

??（二）開發企業及項目概況表；

??（三）開發企業監管資金收款賬戶；

??（四）監管額度內資金使用計劃；

??（五）《分項工程資金使用計劃表》；

??監管期間收款賬戶發生變更的，應向監管機構申請變更。

??第八條 監管協議簽訂后，監管賬戶在商品房預售期間原則上不得變更。因監管銀行被取消監管資格等原因確需變更的，由監管機構出具撤銷監管通知書，開發企業辦理監管賬戶撤銷后，在監管銀行名錄中重新選取監管銀行開立監管賬戶并簽訂《監管協議》，監管項目剩余監管資金全部轉入新監管賬戶。

??第九條 監管銀行開展新建商品房預售資金監管業務，提供相應的金融服務，履行下列職責：

??（一）收到監管機構出具的《預售資金監管撥付通知書》后當日內完成預售資金撥付，不得占壓、挪用、拖延撥付監管資金。

??（二）根據監管機構的要求監管系統預售資金實時歸集，向監管機構實時傳輸預售資金收存、支付、按揭貸款發放等數據信息，實現實時對接。

??（三）監管銀行在辦理新建商品房按揭貸款（含住房公積金貸款）業務時，應在核實購房人首付款全額存入監管賬戶憑證后，按照借款合同約定將按揭貸款直接發放至監管賬戶，并及時將貸款資金歸集到監管機構開設的監管歸集戶。

??（四）有關單位依法對監管賬戶進行凍結和扣劃的，監管銀行應證明資金及監管賬戶性質，并及時書面告知監管機構。

??（五）每月向監管機構報送監管賬戶對賬單，每個工作日發送對賬信息，如發現賬務收支不平或有不明款項入賬的，及時與監管機構聯系查明原因并更正；

??（六）金融監管部門要求的其他事項。

??第十條 開發企業應將監管賬戶作為房款唯一收款賬戶提供給購房人，并在商品房預售項目售樓處顯著位置公示監管銀行及監管賬戶信息，明確告知監管賬戶信息及交款方式。項目預售過程中，開發企業登錄監管系統生成《新建商品房預售資金監管專用交款通知書》并發送給購房人，協助購房人將定金、首付款、一次性全部付清的房款、分期付款等房款，通過監管銀行網點柜臺、資金監管專用POS機、網銀轉賬或微信支付寶等方式直接存入監管賬戶，同時進行網簽合同備案。

??購房人交存的定金、首付款、一次性全部付清的房款、分期付款等房款應當全部直接交存至監管賬戶。

??第十一條  存入監管賬戶的預售資金累計進賬達到監管額度后，開發企業按照下列節點申請使用監管額度內資金：

??（一）取得《商品房預售許可證》的，申請使用資金數額不得超過監管額度的20%；

??（二）主體結構封頂的，累計申請使用資金數額不得超過監管額度的50%；

??（三）二次結構完成的，累計申請使用資金數額不得超過監管額度的70%；

??（四）單體六方竣工驗收的，累計申請使用資金數額不得超過監管額度的85%；

??（五）竣工驗收備案的，累計申請使用資金數額不得超過監管額度的95%；

??（六）完成房屋所有權首次登記的，申請使用監管額度內剩余資金。

??裝配式結構建筑、被動式超低能耗建筑可在項目工程形象進度達到主體結構一半的條件下，增設一個資金使用節點，累計使用資金數額不得超過監管額度的35%。

??第十二條 開發企業申請撥付符合進度節點的監管額度內資金時，通過監管系統上傳以下資料向監管機構申請撥付，監管機構應當自受理之日起2個工作日內完成撥付審核。

??（一）監管資金撥付申請表；

??（二）已完工節點的相關資料：取得預售許可證的提交《商品房預售許可證》；結構封頂和二次結構完成的提交建設、施工、監理單位三方出具的證明資料、承諾書及項目現場水印照片；竣工驗收的，提交《建設工程竣工驗收報告》；竣工驗收備案的提交《建設工程竣工驗收備案表》；完成房屋所有權首次登記的提交房屋所有權首次登記證明。

??（三）開發企業同意撥付承諾書；

??（四）施工合同（含材料采購、設備安裝、項目監理）及施工單位、監理單位、開發企業共同出具的資金使用計劃；

??（五）開發企業授權委托書；

??（六）開發企業經辦人身份證；

??（七）撥付對象為《分項工程資金使用計劃表》中記載的單位，需提供營業執照、開戶證明及同意撥付承諾書。

??第十三條 累計撥付金額不得超過《分項工程資金使用計劃表》中記載的金額。已提前支付的工程款項，經監管機構審核符合條件的，該部分資金可以撥付到開發企業。開發企業新增建設施工合同的，可以通過監管系統填報《分項工程資金使用計劃表》，并提交建設施工合同。

??由于發生較大的工程變更或設備更型，導致《分項工程資金使用計劃表》所載建設施工合同金額較大變化的，開發企業應向監管機構提供建設費用增減預算書及對應的建設施工合同。

??第十四條 累計存入監管賬戶超過監管額度后的預售資金，可由開發企業通過監管系統申請提取使用，撥付到開發企業在簽訂《監管協議》時向監管機構提供的收款賬戶，優先用于商品房項目建設。

??第十五條 進錯監管賬戶的資金，開發企業應當提交沖正申請表和銀行出具的業務回單，通過監管系統申請辦理沖正手續。

??監管機構受理申請后2個工作日內完成審核。審核通過的，開發企業自行打印《沖正通知書》辦理沖正手續。

??發放購房貸款或者銀行匯款等原因進錯監管賬戶的資金、預售資金劃撥過程中因撥付失敗返回的資金，在監管賬戶形成的不明款項，可按沖正業務辦理。

??第十六條 監管項目辦理不動產首次登記后，開發企業可申請撤銷監管，通過監管系統上傳撤銷監管申請表和不動產首次登記證明。監管機構受理申請后，核對監管賬戶收支情況，必要時可聘請第三方審計機構對監管賬戶進行審計，審計完成后進行撤銷監管審核。審核通過，開發企業自行打印《撤銷監管通知書》辦理撤銷監管手續。

??第十七條 開發企業與購房人解除房屋認購協議或購房合同，監管賬戶資金總額超出監管額度的，開發企業自行與購房人結算退款。監管賬戶資金總額未達到監管額度的，開發企業可通過監管系統申請退回相應購房款，并上傳以下資料：

??（一）商品房預售資金退房款申請表掃描件；

??（二）購房人身份證掃描件；

??（三）購房人銀行卡賬戶信息；

??（四）監管機構認為必要的其他材料。

??監管機構應自受理后2個工作日內完成審核，開發企業自行打印《退款通知書》辦理退款手續。

??第十八條 監管賬戶內資金達到監管資金額度后，開發企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。

??監管銀行應配合監管機構做好必要的審核工作。開發企業申請保函業務，監管機構應在10個工作日內對保函相關內容進行審核。審核通過后，監管銀行應及時進行撥付。一份銀行保函等額替換一次監管資金。等額替換后，對應賬中的監管資金余額與保函擔保金額之和未達到當前節點對應監管資金數額的，開發企業不得申請使用監管資金。

??監管額度內資金撥付使用時，監管賬戶行應在3個工作日內將相關信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促開發企業向監管賬戶內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監管資金的比例），保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。開發企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。

??第十九條 叢臺區、邯山區、復興區人民政府要加強對轄區內房地產項目的風險研判，對需要下放預售資金監管的項目，向監管部門書面提出申請，并設立屬地人民政府指定監管賬戶，經監管部門審核同意后按程序下放管理權限，實施預售資金監管工作。已在監管機構開立監管賬戶的項目剩余監管資金一并轉入屬地人民政府指定監管賬戶。

??第二十條 監管機構實行現場巡查制度，定期對開發企業預售資金收存、使用情況、進度節點進行檢查，發現問題，根據實際情況及時采取限制用款、約談、責令整改等措施。

??第二十一條 購房人應當積極維護自身合法權益，配合監管機構、監管銀行、住房公積金中心，將購房款存入監管賬戶，可登錄房管局官網，查詢本人所購預售商品房的購房款入賬信息，以及該監管賬戶預售資金監管額度內資金支出金額及余額。

??第二十二條 監管機構要健全預售資金存放管理機制，防范資金存放安全風險，通過與監管銀行簽訂協議，提高資金存放綜合效益，做好資金的增值收益管理。增值收益用于監管機構經費支出，納入部門預算管理。

??第二十三條 開發企業有以下行為之一的，監管機構應當立即通知整改；對拒絕整改或整改不符合要求的，暫停使用新建商品房預售資金，暫停項目網簽合同備案，并向社會公示。

??（一）未按規定將房款存入監管賬戶的；

??（二）不按規定使用商品房預售資金的；

??（三）未將監管賬戶作為按揭貸款收款賬戶提供給貸款銀行的；

??（四）監管額度內資金被集團公司抽調的；

??（五）提供虛假資料騙取資金撥付的；

??（六）其他變相逃離商品房預售資金監管行為的。 

??存在上述第二項行為的，依據《城市商品房預售管理辦法》移交相關部門處罰；存在資金抽逃造成經濟損失，影響社會穩定、構成犯罪的，由公安機關依法立案偵查。

??第二十四條 監管銀行要嚴格遵守《新建商品房預售資金監管金融服務協議》，出現違規行為或差錯的，根據情節嚴重程度進行責任追究：

??（一）監管銀行資金監管系統平臺不能滿足業務需求，或銀行工作人員操作不規范、響應不及時等出現進出賬信息及對賬信息錯發、重發、遲發等情況的；從監管賬戶中扣劃賬戶管理費、撥付手續費等情況的；未經監管機構同意，為監管賬戶增設其他機構印鑒的，監管機構將對其約談函詢，監管銀行限期整改，拒不整改或整改不符合要求的，暫停監管賬戶開立。

??（二）未按規定將預售資金存入監管賬戶的；未按規定將按揭貸款發放至監管賬戶的；未按規定及時撥付商品房預售資金的，監管機構通知其立即整改，對拒不整改或整改不符合要求的，監管機構解除與違規監管銀行簽訂的《監管協議》，并通報至人行邯鄲市分行、國家金融監督管理總局邯鄲監管分局。

??（三）擅自撥付、挪用、扣劃預售資金的，監管銀行應立即整改并限期追回資金，監管機構將違規情況通報至人行邯鄲市分行、國家金融監督管理總局邯鄲監管分局，完成整改前取消其新開立監管賬戶資格；拒不整改或追回資金的，終止監管資格，不能繼續作為監管銀行，并從門戶網站的監管銀行名錄中剔除。

??第二十五條 開發企業作為商品房項目建設主體,應當承擔由于盲目投資、非法集資、違法違規經營、挪用預售資金引發的工程項目爛尾、違規交房、逾期交房等產生的經濟、法律責任。施工總承包單位、分包單位、材料及設備供應單位、監理單位等隱瞞、虛構事實或者出具虛假證明材料，套取或者協助房地產開發企業套取預售監管資金的應承擔相應經濟、法律責任。

??第二十六條 《新建商品房預售資金監管金融服務協議》、《監管協議》的文本格式由監管部門制定。

??第二十七條 本《細則》施行前已取得預售許可實施監管的房地產項目，按照本《細則》第十一條規定，根據項目實際進度核算留存比例的監管額度內資金，監管賬戶內不足的應足額補繳。

??第二十八條 本實施細則自發文之日起施行，有效期五年。原2019年7月10日印發的《邯鄲市新建商品房預售資金監管實施細則》(邯房規〔2019〕11號）同時廢止。

??附件：新建商品房監管資金額度