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??時隔7年，佛山再次進入全面放開限購時刻。

??12月9日，佛山市住房和城鄉建設局發布《進一步優化房地產調控政策的通知》（以下簡稱“通知”）。

??通知內容顯示，自12月10日起，在佛山市禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易。上述區域暫停實施住房限購政策。

??6月2日，佛山市住房和城鄉建設局等部門發布《關于因城施策進一步完善房地產調控政策的通知》。其中提到，優化住房限購區域，將佛山市商品住房限購區域調整為禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道。

??新政出臺后，原本保留的3個限購街道也暫停限購，這意味著佛山全面放開限購。

??對此，對外經濟貿易大學國家開放研究院教育與開放經濟研究中心副教授陳建偉在接受中國房地產報記者采訪時表示，佛山房價上漲的勢頭已經被遏制，成交量價齊回落，沒有必要繼續限購。同時，佛山土地市場低迷趨勢顯現，土地流轉不暢，地方財政經濟壓力加大，需要適時轉向，盡快推動房地產市場穩定發展。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴記者，從市場銷售和需求端來看，房地產市場仍舊比較疲弱。特別是像佛山這樣外來人口占比非常大的城市，生產和生活服務業比重比較大，生產制造型的民營企業私人企業很多，受疫情影響、出口下降、內需疲弱的影響比較嚴重。地方財政實力也下降比較明顯，迫切需要房地產市場穩定。

??庫存陡增 新房二手房“內卷”

??“房子越來越難賣”在佛山個別區域成為了不爭的事實。

??掛牌3個月后，阿強位于三水區的一套面積近100平方米的精裝修二手房仍無人問津。阿強告訴記者，“這套房子原價是11000元/平方米，如今總價降了30萬元，仍沒有接盤者，可能現在三水區這樣的房子太多了。”

??正在對外出售南海區一套三居室的阿珍也介紹，“這套房是房價高位時買的，現在工作變動想要賣掉，掛了2個月，價格從110萬元降到100萬元，又降到98萬元，還是被嫌貴。房屋中介機構人士告訴我，現在我們小區掛牌的同戶型房源挺多的，要做好短期賣不掉的準備。”

??佛山市二手房掛牌量數據印證了他們的話。

??12月9日晚，佛山鏈家上面的二手房掛牌數量顯示為100023套，突破10萬大關，創佛山二手房掛牌數量新高。

??記者查閱過往數據發現，鏈家平臺上9月1日的佛山二手房掛牌量數據為86083套。短短3個月，佛山二手房掛牌量增加了13940套，平均每月增加4647套。

??掛牌量增幅之快，也從側面反映出當前佛山二手房業主想要拋售的急切心態。

??不過，在二手房掛牌量激增的同時，成交卻一直萎靡不振。佛山住房和城鄉建設局官網數據顯示，7月份起，佛山二手房住宅網簽套數呈現持續下滑趨勢。7-10月，佛山二手房住宅網簽套數分別為5083套、4428套、4090套和3313套。

??對此，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，近兩年佛山樓市投資氛圍逐漸減弱，就連二手房市場也收到牽連，不少熱衷于投資臨廣片區的廣州客也逐漸離場。

??新房方面，“內卷”讓利則成為各“冷門”區域樓盤的銷售趨勢。

??據記者不完全統計，僅10月，佛山就有30個樓盤推出特惠房源和降價優惠活動。其中，禪城區城北板塊的保利某樓盤，被傳一口價后比之前每套還要便宜10萬元起。

??同區域的張槎板塊，有5個樓盤都推出了一口價房源，剛入市的大華某府打出1.69萬元起/平方米，弘陽某府、旭輝恒基某灣打出1.5萬元起/平方米，海倫堡弘陽某樓盤打出1.3萬元起/平方米。

??“以價換量”并未給佛山的新房帶來驚喜。

??佛山住房和城鄉建設局官網數據顯示，10月佛山新房網簽約5680套，簽約面積64.14萬平方米，套數環比上月的5811套微跌2.25%；同比去年10月網簽6902套，同比指數下跌17.7%。

??從佛山歷年10月成交數據來看，該月網簽數只有巔峰期2016年（19868套）的四分之一；從歷年10月網簽數據來看，僅僅略高于2013年之前水平，創近8年來新低。

??11月的情況也不樂觀，“雙11”期間佛山多地區樓盤推出特惠促銷活動，但上半月佛山新房僅成交約1700套左右。

??另一方面，克而瑞數據顯示，截至10月末佛山新房庫存為9.6萬套，去化周期為16.3個月。一般來說，去化周期在12至18個月則代表該城市樓市屬于供過于求。

??新房、二手房庫存均居高不下，佛山樓市去化壓力可見一斑。

??與此同時，佛山的土地市場也呈現出低迷態勢。

??今年上半年，佛山共出讓土地22宗，相比去年的42宗少了20宗，同比跌幅47.6%；成交總金額124.73億元，僅僅是去年上半年599.82億元的20.8%，同比大跌79.2%；成交總面積82.22萬平方米，是去年上半年260.25萬平方米的31.6%，同比跌了68.4%

??對此，李宇嘉認為，想讓外部資金來輸血，首先得恢復市場和企業自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。也就是說，要想讓信貸、債券、股權等“三支箭”能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定活躍度。

??佛山地產往事

??12年來，佛山吸引著大量外省人在佛山置業。

??公開數據顯示，從2010年到2020年10年間，佛山人口增量達到230.46萬人，也就是每年有超23萬的人口凈流入。

??外來人口流入為佛山樓市帶來源源不斷的購房需求，也為其帶來過一些煩憂。

??2011年，時任佛山市住房和城鄉建設管理局副局長的李國祥表示，根據2011年年初統計，外地人近兩年到佛山市購買商品房達40%-50%，無形中給房價起到推波助瀾的作用。

??佛山市住房和城鄉建設局過往數據顯示，2010年佛山市新房成交價格為7448元/平方米；在2009年，佛山市新房價格還處于5855元/平方米水平；2010年，佛山房價上漲幅度達27.2%，超過廣東省2010年房價平均水平。

??同年，佛山商品房銷售面積躍升廣東省內第一位，達780多萬平方米。

??房價的上漲，一定程度引發了剛需購房者的擔心。

??2011年3月，佛山出臺限購令。

??“上一次佛山全面放開限購還是在2015年。2016年底以后，限購再次恢復，佛山南海、順德和禪城靠近廣州的十幾個鎮街限購。3個月前，除了核心3個鎮街其他都退出了；這次，剩下的3個也退出了，意味著時隔7年再次全面退出限購。”李宇嘉介紹。

??2015年5月1日，佛山宣布放開限購后，當地樓市再次開啟“火爆”模式。根據佛山各區公布的樓市成交數據統計，這一年5月1日至20日，佛山五區新房成交就突破1萬套，超過了4月份整整一個月的成交量。到2016年，佛山市新房成交面積1923萬平方米，環比增加35%，住宅銷售面積位居廣東省首位；新房成交17.6萬套，日均成交480套，達歷史新高。

??7年前放開限購的過程中，佛山采取的是逐步試探的模式。

??2014年5月10日，佛山以高明先行試點，允許憑借身份證，每證在五區內限購一套住宅，無社保、納稅限制。

??這一年8月7日，佛山宣布，佛山戶籍居民以個人為單位，擁有兩套住房后實行限購，即使未滿18歲的未成年人也可憑身份證購買兩套。非佛山戶籍居民憑身份證可購買一套，無需佛山本地的社保或納稅證明。佛山成為廣東首個宣布松綁限購的城市。

??此次佛山再次全面放開限購也與此前有相似之處。

??李宇嘉分析，佛山此次放開遵循了小步快跑的規律。政策密度大但每次政策力度相對小一點，逐步引導市場預期和修復市場需求端動力的基調，與其他城市限購政策調整的模式完全一致。此次，以限售取代限購，而不是（限購）一推了之，也彰顯了這一思路。作為人口凈流入城市，也是被重點監測的城市，調控力度最強的限購政策完全退出尺度和力度都太大了。限售的信號很明顯，退出限購是為了激活換房需求，但為了避免未來市場回暖后短期炒作進場，推出了3年限售規定，鼓勵長期持有。

??值得注意的是，即便處于限購之中，在2019年5月佛山也曾被住房和城鄉建設部預警提示其房價上漲過快。

??更多政策在路上

??“佛山對于核心區域取消限購值得全國其他城市學習。目前全國各個城市在限購放松方面還有扭扭捏捏的毛病，這也是對于房地產市場降溫的形勢認識不到位的結果。各類政策放松不徹底不果敢，導致失去了提振交易行情的較好時機。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進坦言，各地要學習佛山的做法，積極對市區的限購等政策進行調整，以減少此類政策對于市場行情提振帶來的阻礙作用。

??陳建偉也表示，佛山此次全面取消限購有力穩定了市場預期，增強了市場信心，預計會促進佛山房市量價齊升。佛山樓市調控的經驗也值得其他城市學習。

??“預計那些樓市蕭條、經濟需求不足的地方會加大政策調整力度。”陳建偉說。

??李宇嘉則認為，不久前，城市能級比佛山大的西安、成都、杭州等都已開始調整限購，佛山退出限購也不奇怪，這說明新一輪需求端的政策紓困已經全面進入到熱點城市，特別是像佛山這樣的新一線城市。

??12月以來，多個城市對購房政策進行調整。

??12月6日，南通調整住房公積金貸款住房套數認定標準，以職工家庭住房公積金貸款次數作為住房套數的認定標準，即“認貸不認房”。

??同日，據包頭日報報道，在11月28日—12月28日包頭網上房交會期間，除了購房消費補貼、購房契稅補貼、開發企業優惠政策外，還將對完成新建商品房網簽合同的首套個人住房貸款客戶，給予在貸款市場報價利率（LPR）基礎上下調40個基點的利率優惠。

??12月8日，市場上傳出武漢調整限購的消息。工行、農行等多家武漢支行的相關工作人員在接受媒體采訪時確認于12月7日接到通知稱，二環外不再限購。

??12月9日，針對南京二套房首付比例下調的消息，中國房地產報記者致電工商銀行南京江北新區支行等進行求證，相關工作人員均表示，針對第二套住房，如果首套房貸已結清的按首套房貸政策執行3成首付，首套房貸未結清的首付按4成執行。

??無可置疑的是，更多的樓市紓困政策正在路上。