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??中房網(wǎng)（克勝 曲濤 高鶴/文）黃金時(shí)代，誕生了無數(shù)豪杰。黑鐵時(shí)代，又將消磨多少昔日天驕？

??過往意氣風(fēng)發(fā)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)，如今正站在債務(wù)懸崖的邊緣，舉步維艱。即使暫時(shí)沒有債務(wù)壓力的房企們，也都是噤若寒蟬，如履薄冰。

??沒錢，壓垮房企的最后一根稻草

??近日，地產(chǎn)股受多重利好因素影響，開啟全面反彈之勢。與之相對應(yīng)的是，進(jìn)入10月下旬，地產(chǎn)股曾經(jīng)歷了斷崖式的下跌。一些基本面還相對不錯(cuò)的房企股票價(jià)格已經(jīng)低于每股凈資產(chǎn)。這在原本就神經(jīng)緊繃的房地產(chǎn)行業(yè)上，又增添了一絲不安。

??如果將股價(jià)大幅震蕩解釋為“波動(dòng)”，那在債務(wù)方面，即便用最樂觀的詞語來描述也怕是“不容樂觀”。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年四季度房地產(chǎn)企業(yè)將又迎來新一波償債高峰。屆時(shí)，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元，其中海外債約為617億元。

??而從企業(yè)銷售端整體來看，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場整體依然不給力，銷售端未形成可觀現(xiàn)金來源。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額10.88萬億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。從單月數(shù)據(jù)來看，根據(jù)測算，10月份商品房銷售面積約為9757萬平方米，環(huán)比下降27.9%，同比下降23.23%；商品房銷售額為9452億元，環(huán)比下降30.04%，同比下降23.71%，同樣呈現(xiàn)大幅降溫態(tài)勢。

??企業(yè)融資方面，也并沒有較大改觀，房企融資量大幅減少至近年的較低水平。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2022年10月份100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比減少了37.1%，同比減少12.9%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然集中在央、國企以及部分頭部優(yōu)質(zhì)房企。

??“賣不掉”，也“借不到”，負(fù)債房企流動(dòng)性資金持續(xù)承壓。據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的第三季度中，債券實(shí)質(zhì)違約的房企隊(duì)伍又新增了12張新面孔。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，受債務(wù)違約等因素的進(jìn)一步影響，有10余家房企先后收到“清盤呈請”。

??某房企內(nèi)部人士表示，民營房企幾乎都在“渡劫”，有幾家能熬到市場回暖難以判斷。

??一切為了“活下去”

??面對步步逼近的危機(jī)，為了“活下去”，在狠抓銷售抓回款之外，房企們也是用盡了渾身解數(shù)。

??有的斷臂求生。

??10月24日，融僑集團(tuán)宣布，為了盤活存量資產(chǎn)，改善公司現(xiàn)金流，出售福州首融灃澤置業(yè)股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，受讓方為首開股份。標(biāo)的股權(quán)交易價(jià)格為約2.498億元，標(biāo)的債權(quán)交易價(jià)格為3.21億元，總計(jì)轉(zhuǎn)讓對價(jià)約5.708億元。

??在其之前，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，向蕪湖信思達(dá)投資出售南京一項(xiàng)目公司的45%注冊資本及銷售債權(quán)，總代價(jià)約17.5億元。經(jīng)世茂集團(tuán)方面預(yù)測，此次變現(xiàn)出售將會(huì)虧損約1.45億元，但對于深陷流動(dòng)性危機(jī)的世茂集團(tuán)來說，回籠資金化解債務(wù)、維持經(jīng)營才是頭等大事。

??有的輾轉(zhuǎn)騰挪。

??11月10日，富力地產(chǎn)公告稱，其8筆總計(jì)135億元的境內(nèi)債整體展期已獲通過，展期后的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長至3年以上。同一日，港龍地產(chǎn)完成2022年到期的13.5%發(fā)行在外優(yōu)先票據(jù)的交換要約。11月7日，恒大地產(chǎn)兩只債券展期一年被通過。

??wind數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行展期的境內(nèi)債共達(dá)1323.5億元，展期債券數(shù)量達(dá)78只。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括合景泰富、富力、弘陽地產(chǎn)、時(shí)代中國等超20家房企近期或正在推進(jìn)或已完成部分債務(wù)展期或交換要約等。

??有的節(jié)衣縮食。

??近日，河南本土第一大地產(chǎn)商建業(yè)集團(tuán)裁員7000名的消息在社交媒體上傳出，相關(guān)媒體從多位就職于建業(yè)集團(tuán)員工處證實(shí)了此事，相關(guān)薪資結(jié)算及離職日期統(tǒng)一為2022年11月15日。

??事實(shí)上，裁員、降薪、控成本節(jié)流已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，堪稱房企應(yīng)對壓力的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，今年以來，大型房企普遍裁員比例在30%以上，個(gè)別超過了50%。而中小型房企的裁員力度更大。如去年剛在香港上市的三巽集團(tuán)，其中報(bào)顯示的雇員人數(shù)，相較于去年底直接砍去了一半。在社交媒體上，房企的城市公司、項(xiàng)目公司高達(dá)30%-60%的裁員消息比比皆是，以搬遷總部、架構(gòu)調(diào)整、區(qū)域合并等方式裁員“優(yōu)化”的大中型公司更是層出不窮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整或公布裁員的上市房企就有十余家，甚至包括暫時(shí)沒有債務(wù)壓力的頭部企業(yè)。相比直接裁員，還有些“壓力”企業(yè)進(jìn)行了不體面的花式逼退，包括跨區(qū)調(diào)動(dòng)、跨業(yè)務(wù)輪崗、體測、強(qiáng)制加班等等。此外，在降薪方面，高管降薪30%很常見，員工工資普遍打了8-9折，津貼、年終獎(jiǎng)、福利等收入也基本被取消。

??也有的躺平，聽天由命。

??去年，花樣年在“躺平”上開了一個(gè)不好的頭。據(jù)最新消息顯示，其與主要美元債權(quán)人就緩解公司債務(wù)壓力的執(zhí)行方案，進(jìn)行了細(xì)節(jié)討論及確認(rèn)。但是，截止目前，其債務(wù)重組計(jì)劃仍未得到債權(quán)人同意。

??在已暴雷民營房企中，新力不是最先倒下的，卻是垮得最快的。自去年9月，其股價(jià)閃崩、股票停牌以來，實(shí)控人張園林就“退群”了，公司層面也缺乏具體的自救措施。業(yè)績更是慘淡，今年前10個(gè)月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，該公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約31.37億元，同比下跌96.08%。不僅如此，公司人員流失嚴(yán)重，甚至到了無人可用的地步。其2021年報(bào)、2022年半年報(bào)一拖再拖。

??據(jù)中國房地產(chǎn)信用信息平臺(tái)顯示，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的失信被執(zhí)行案例相比以往增長迅速。2022年三季度，信用平臺(tái)共收錄房企失信被執(zhí)行信息10248條，環(huán)比增長7.2%，同比增長39.3%。在這些失信被執(zhí)行的情形中，列入原因?yàn)?“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)”的高達(dá)6907條，占比近7成。

??更有悲壯遺憾的。

??頭部房企的“暴雷”仍在繼續(xù)，與以往不同的是，這些房企是選擇“自爆”暫無融資通道的境外債，以“力保”境內(nèi)融資造血功能不失。

??11月1日，旭輝控股集團(tuán)宣布，暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息。其公告稱，積極探索處置境外資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，旨在創(chuàng)造流動(dòng)性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化，同時(shí)將全力保交付、保經(jīng)營、維護(hù)境內(nèi)融資。據(jù)了解，旭輝控股集團(tuán)的境外債務(wù)總額約68.5億美元，暫停支付的款項(xiàng)（即到期未付的本金和利息總額）約4.14億美元。

??11月13日，中梁跟隨旭輝腳步，宣布暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息，全力保交樓、穩(wěn)經(jīng)營及維護(hù)境內(nèi)融資。公告顯示，中梁控股的境外債務(wù)未償還本金合計(jì)約11.8億美元，其中境外優(yōu)先票據(jù)和境外私募貸款的未償還本金約2.5億元美元。

??千億房企旭輝和中梁的暴雷遺憾，雖然讓房企更加瑟瑟發(fā)抖，但在某種意義上，卻給了黑鐵時(shí)代艱難房企們帶來了一絲希望。

??特別是作為三道紅線“全綠、被監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定為示范房企的旭輝。其境外債的暴雷，或許在某種程度上扮演了近期房地產(chǎn)金融支持性政策出臺(tái)的“最后一根稻草”。

??從旭輝董事局主席林中發(fā)朋友圈控訴“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消”，到因?yàn)?2億元債務(wù)還不上而發(fā)內(nèi)部信控訴“賬面有逾300億現(xiàn)金，但因?yàn)楦鞯卣站o預(yù)售資金監(jiān)管，導(dǎo)致無法滿足企業(yè)的合理按需使用”，最終宣布在境外債“躺平”。很可能正是這一過程，讓有關(guān)部門和監(jiān)管層人士下定決心要扭轉(zhuǎn)局面。畢竟在當(dāng)前市場環(huán)境下，缺乏外部融資支持和資金流動(dòng)性支撐，大部分民營房企無法做到既要保交付、保運(yùn)營，又要保兌付。就好比同時(shí)在三個(gè)雞蛋殼上跳舞，哪個(gè)碎了都不成。

??于是，我們看到了三部門要求商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策、看到了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》這個(gè)被稱為“房地產(chǎn)金融16條”的接連出臺(tái)，再加上支持房企融資發(fā)債的“第二支箭”的接連發(fā)力，這一系列支持政策，堪稱監(jiān)管部門轉(zhuǎn)向紓困房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性動(dòng)作。

??春天或許還尚時(shí)日，但嚴(yán)寒已經(jīng)過去

??11月15日，高盛、穆迪、標(biāo)普先后發(fā)布報(bào)告稱，近期多項(xiàng)政策支持措施，提出了更具體、更系統(tǒng)性方法幫扶，預(yù)期后續(xù)政策落實(shí)及執(zhí)行，或能為行業(yè)帶來更多利好，緩解民營房企的再融資壓力，有望提振市場信心。高盛預(yù)計(jì)，監(jiān)管部門的最新政策將在短期內(nèi)減少開發(fā)商的潛在違約機(jī)會(huì)、降低項(xiàng)目未能完工風(fēng)險(xiǎn)、改善市場情緒，或?qū)⒅С謽鞘薪煌队|底反彈，特別是仍在正常經(jīng)營中的民營房企將在銷售及項(xiàng)目建設(shè)方面受惠最多。標(biāo)普信評也認(rèn)為，只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過艱難周期。

??中歐國際工商學(xué)院教授盛松成表示，因新政策試圖解決供求問題，要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)更大責(zé)任，允許部分貸款展期，短期內(nèi)緩解不良貸款快速積累的壓力，幫助開發(fā)商穩(wěn)定營運(yùn)，有助恢復(fù)市場信心，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將可軟著陸。

??中國社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立也稱，“金融16條”的出臺(tái)，說明政策重點(diǎn)更為突出，資金端的水龍頭正在合理開啟，房地產(chǎn)行業(yè)有望進(jìn)一步更快地實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??眺望春天的腳步之際，我們也必須總結(jié)這輪房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的得失。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊日前在第十三屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)間的深度調(diào)整，在多方面政策的作用下，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進(jìn)入市場規(guī)模相對小一些、平穩(wěn)發(fā)展的階段。但必須指出的是，此輪的深度調(diào)整，時(shí)間長、幅度深，教訓(xùn)深刻、損失巨大，形成這個(gè)局面，既有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式的問題，也有制度環(huán)境的問題。在他看來，在供給端，要素價(jià)格上漲過快，供給與需求失衡，生產(chǎn)方式落后；在需求端，投資品屬性過強(qiáng)，居民住房負(fù)債率上升過快，居民財(cái)富構(gòu)成中住房占比過高；在企業(yè)機(jī)制方面，杠桿率過高，金融化過度，治理結(jié)構(gòu)失衡。這些都是導(dǎo)致市場問題的深層次原因，因此必須反思從制度環(huán)境到企業(yè)發(fā)展模式存在的問題。

??在同一論壇上，全國政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題，不是單個(gè)城市和單個(gè)部門能解決的。在他看來，房地產(chǎn)在中國仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，不是夕陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在面臨的問題主要是結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性、體制性的。下一步要瞄準(zhǔn)建立新的住房制度，多部門協(xié)同制定綜合性、長期性、制度性的房地產(chǎn)新政。

??隨著房地產(chǎn)金融工作、預(yù)售資金監(jiān)管的重新定調(diào)，趁著政策暖意的東風(fēng)，調(diào)整企業(yè)發(fā)展模式，或許是目前深陷重壓下的房企們走出低谷的最好機(jī)會(huì)。