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       中房網訊 （蘇曉、亞晨/文） 旨在向會員企業傳遞宏觀經濟、行業發展、城市規劃與建設、企業發展戰略、新技術應用等方面的的理論、思路和實踐經驗，以促進房地產行業健康發展的年度論壇——中國房地產科學發展論壇，已經圓滿落幕。

      11月10日，由中國房地產業協會主辦的“第13屆中國房地產科學發展論壇”在北京舉行。本屆論壇采用了線上+線下的方式召開，圍繞“新格局新動能”這一主題，就宏觀經濟形勢、房地產平穩健康發展、碳達峰以及企業發展戰略等熱點問題，展開了深入探討和交流。（有關會議報道，請戳此鏈接>>>第十三屆中國房地產科學發展論壇）

      本次論壇由中國房地產業協會副會長兼秘書長陳宜明主持，中國房地產業協會會長馮俊致辭，邀請了全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民，中國工程院院士、同濟大學原副校長吳志強，中國工程院院士、浙江大學求是特聘教授譚建榮，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松，綠城中國董事會主席張亞東，上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO丁祖昱，住房和城鄉建設部標準定額司司長田國民，中國建設銀行住房金融與個人信貸部總經理梁海燕，綠城管理集團執行董事兼CEO、輕資產聯盟首屆輪值主席李軍等各領域的專家進行了演講分享。

      本屆論壇雖然采用了“線上+線下”的方式舉行，但卻絲毫不缺“干貨”，以下為您帶來10位重磅嘉賓的精彩觀點：

中國房地產業協會會長 馮俊

??馮俊：房地產市場有望走出低谷

??中國房地產業協會會長馮俊表示，中國房地產市場經過一段時間的深度調整，在多方面政策的作用下，在經濟發展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進入市場規模相對小一些、平穩發展的階段。

??馮俊認為，房地產市場此輪的深度調整，教訓深刻、損失巨大。在他看來，在供給端，要素價格上漲過快，供給與需求失衡，生產方式落后；在需求端，投資品屬性過強，居民住房負債率上升過快，居民財富構成中住房占比過高；在企業機制方面，杠桿率過高，金融化過度，治理結構失衡。這些都是導致市場問題的深層次原因，因此必須反思從制度環境到企業發展模式存在的問題。

??但馮俊同時強調，房地產市場是以住房為主要產品，而住房的長期需求取決于人口和收入。收入增長是長期的趨勢，隨著收入的提高，居民對美好居住生活的需求也在不斷增長；人口增長在全國范圍里可能會逐漸停滯，但在城鎮化進程中，人口向城市流動，尤其向中心城市、都市圈流動，仍會不斷提出住房需求。當前，房地產市場流動性風險和需求不足的雙重壓力并沒有完全消除，但是有理由相信，明天一定會更美好。

全國政協常委、經濟委員會副主任 楊偉民

??楊偉民：盡快制定綜合性、長期性、制度性的房地產新政

??全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民表示，最近十幾年來，以房價上漲為龍頭，房地產企業、金融機構、地方政府三大主體相互支撐，促進了房地產發展，對拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是隨著人口的總量、結構、區域分布發生趨勢性變化，新型城鎮化進入中后期，房地產企業、金融機構、地方政府的風險敞口均有所增大，原有房地產發展模式和格局已經不可持續。近期看，房地產投資持續下滑，商品房銷售面積和金額逐月下降，房地產業增加值自去年三季度以來連續五個季度負增長。房地產業從過去十幾年拉動增長的重要動力，變為當前拖累經濟增長的重要因素。

??楊偉民認為，房地產在中國仍然是支柱產業，并不是夕陽產業，現在面臨的主要是結構性、區域性和體制性問題。房地產發展具有全局性、整體性意義，房地產業面臨的問題，不是單個城市和單個部門能解決的。下一步要貫徹落實二十大精神，瞄準建立新的住房制度，多部門協同制定綜合性、長期性、制度性的房地產新政。

中國工程院院士、同濟大學原副校長 吳志強

??吳志強：科技造房，還有很大規模

??中國工程院院士、同濟大學原副校長吳志強表示，城市建設并未結束，而是另外一種發展的開始。高質量發展肯定要淘汰簡單、沒有技術的發展，所以科技含量會大規模提升，帶有科技含量的造房，還會有很大規模，而簡單堆上去的時代結束了。

??吳志強認為，越發達的住宅，生活的耗能占比越來越高，生產性能耗占比會越來越少。所以“被動+主動”節能的住宅，一定是未來的大方向。隨著經濟的轉型，中國也一定是這樣，所以要有技術含量。中國做綠色轉型，碳排放主要在產業上。所以，只要中國做起來，把城市里面最重要的幾個碳排產業轉型，就是革命性的變化。在發達的社會里面，產業已經游走在城市里面，而住宅一定是第一位的。

??吳志強指出，世界大勢所趨，人類會向幾個區域集聚，大城市邊緣還會生長，并不是發達了以后就不發展了，而是會有綠色的、科技的、精準的、數字的發展。人類今天開始有了一個虛擬的和真實的互動，這些都會大大加強房地產行業。而那些掌握了世界的、精準的、未來的、科技的、明天的企業，一定會做得更強大，做得更幸福，做得更快樂。

中國工程院院士、浙江大學求是特聘教授 譚建榮

??譚建榮：智慧城市是信息智能化發展的必然趨勢

??中國工程院院士、浙江大學求是特聘教授譚建榮表示，高質量發展離不開智慧化、智能化、擬人化、低碳化的發展，要建設智慧城市，需要把人工智能技術與城市建設融合起來，把人工智能技術應用于城市的規劃、城市的建設、城市的生活當中。

??譚建榮表示，智慧城市是全球城市快速發展的產物，也是信息化向智能化方向發展的必然趨勢，由數字化、網絡化向智能化、智慧化方向發展，這樣的第四次工業革命為智慧城市注入新的活力和新的智慧。他強調，智慧城市是基于數字城市、物聯網、云計算建設的現實世界與數字世界的融合，但不是信息化、數字城市等概念的簡單加法，而是通過構建政府、企業、市民為主題的交互與共享信息平臺，為城市治理、城市運行提供更加“便捷、高效、靈活”的決策支持和行動工具，從而實現“低碳、安全、便利、友好、宜人”的城市發展目標。

??譚建榮認為，發展智慧城市具有五大優勢。一是提高了生活質量，智慧城市使用各種技術為城市居民提供了互聯網的解決方案，把生活和工作融匯起來，使城市充滿活力；二是提供更好的服務，智慧城市可以提供更加可靠、更加值得信賴、更加友好的服務和體驗；三是優化運營管理，促進跨機構的協作，提高效率；四是能夠推動經濟快速增長，吸引企業進入城市；五是促進生態環保，減少碳排放；六是簡化交通創新。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長 鄧郁松

??鄧郁松：房地產行業短期化解風險仍是首位，市場將走向供需雙向收縮下的平衡

??國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松表示，雖然市場處于深度調整過程，但也要看到一些積極的信號正在逐步顯現。如金融方面的政策，利率出現了比較明顯的降幅，提升了需求端的購房支付能力；銷售端政策的演進，加之供給端調整的幅度顯著大于需求端的調整幅度，意味著整個市場正在向新一輪的供求平衡在演進，走向供需雙向收縮下出現的平衡。所以，要始終堅信所有的調整和危機終將過去，生活終會回歸正常，而房地產行業也將從深度調整走向一個更可持續的新的發展階段。

??鄧郁松認為，隨著人口進入正常的下降的階段、隨著城市內部空間的飽和，房地產將從新建為主向增存并重的全領域覆蓋轉變，行業相應的制度框架、政策、產品、服務對象、產業鏈都會發生深刻變化，房地產的問題從來不是孤立的房地產的問題，房地產的問題背后有更深層次的要素的配置，區域發展的問題。因此，對于經歷這一輪周期之后，鄧郁松建議：首先，行業短期化解風險仍然是第一位的，只有風險得到了平穩的化解，才能為后續轉向新的發展階段贏得時間。第二，一定要統籌去考慮房地產的、金融的，包括像地方政府的一些可能面臨的風險，把它放在一起，統籌去找一個解決的路徑。當前的調整是一個難得的窗口期，一些政策需要回歸常態，需要重新去思考怎么樣構建穩定、可預期的政策體系，只有這樣房地產市場的穩定才能真正得到加強。第三，要認識到隨著房地產行業發展階段的變化，原有發展模式的不適應性凸顯，所以現在到了我們去探索、形成新的發展模式階段。而形成新的發展模式過程一定要建立在各方利益共享、政策預期穩定可持續這樣一些基本的理念基礎上。

中國房地產業協會副會長、綠城中國董事會主席 張亞東

??張亞東：房地產已轉向低增長、低利潤、低容錯的新階段

??中國房地產業協會副會長、綠城中國董事會主席張亞東表示，從去年下半年以來，房地產形勢急轉直下，目前市場整體形勢依然嚴峻，雖然在政策層面有所放松，但整體回暖尚待時日。

??對于房地產發展形勢，張亞東認為要從短期和長期兩個方面來看。短期看，房地產行業處于承壓筑底態勢，行業出現分化，部分企業出清，市場信心恢復尚需時日。這一態勢可能會持續到明年二季度，二季度之后能不能好轉還有待觀察。與之相應的是房地產市場的規模也會相應降低，這些都是短期內行業必須承接的壓力。長期看，衣食住行關乎民生。作為國民經濟的支撐產業，房地產肩負使命，依然穩定向好。市場在變，房地產行業作為中國經濟壓艙石和支柱產業的地位不變，但規模見頂已成為行業共識。

??在張亞東看來，房地產已經從原本高杠桿、高周轉、高收益的打法，轉向了低增長、低利潤、低容錯的新階段。企業需要補齊短板，均衡協調才能走得更長遠、更健康。

上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：房地產輕資產模式的核心在于運營能力

??上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO丁祖昱指出，在房地產開發領域，輕資產包含了代建、物管、資管等業務板塊。其中，代建是目前開發的新發展模式當中的一個重要方向，這兩年行業進入調整之后，越來越多的房企進入到了這個細分賽道。而物業管理是輕資產領域當中這幾年發展速度最快的板塊，不過經歷了前幾年的高速發展之后，今年物業行業也出現了洗牌調整。資管業務涵蓋的內容比較多，如商業、辦公、長租、康養等，都納入到了資管領域。

??對于輕資產模式未來的發展，丁祖昱表示，最核心的就是要提升運營能力。“我們看了太多的相關的運營公司，這當中的好壞最終比的就是運營能力，當然這個運營能力和傳統開發的運營能力，還有一定差異。這當中更關注細節，我們要把收入和支出單位基本上要調一萬倍，在房地產開發當中，單位用‘萬元’，在輕資產運營當中，單位要用‘元’。如果一件事情你要經歷一萬倍的話，大家就理解了對運營能力的要求會比原先要高得過得多。”

??丁祖昱強調，REITs是未來輕資產運營的一個基礎，是資本退出最核心的方式。如果沒有REITs加持的話，未來輕資產的發展速度也不會特別快。

住房和城鄉建設部標準定額司司長 田國民

??田國民：房地產綠色低碳發展的八大方向

??住房和城鄉建設部標準定額司司長田國民指出，對于如何綠色低碳發展，概況起來就是開源、節流、使用可再生能源，轉變建造和發展方式。當中，與房屋相關的措施包括：

??第一，大力推廣綠色建筑，包括星級建筑。未來可能還要對對每個建筑要進行能效標識。第二，推廣超低能耗建筑，目標就是要取消集中供暖，同時也不再上新風系統。第三，推廣電氣化，大力使用儲能技術，包括直流電器的推廣使用。第四，推廣裝配式建筑，但要確保安全，還要降低成本。比如要推廣標準化的構件，進行批量生產，比如對層高3米的規范，對連接技術的規范等。第五，推廣政府采購，必須使用綠色建材，要達到綠色二星級建筑，公共建筑要使用鋼結構等。第六，大力推廣屋頂綠化，目前技術上非常成熟。不但有利于保溫，還可以替代一部分地面綠化。第七，降低密度，小區也要通風。下一步還將提高日照的標準水平。第八，完善社區的配套設施。目標是要完整社區，把配套設施盡量齊全一點。

中國建設銀行住房金融與個人信貸部總經理 梁海燕

??梁海燕：金融服務模式要隨著房地產新模式創新

??中國建設銀行住房金融與個人信貸部總經理梁海燕表示，“十四五”規劃期間，保障性租賃住房建設目標870萬套，蘊藏著超過3萬億投資，空間非常廣闊。

??建設銀行支持發展住房租賃的初心和相應的考慮有三方面：一是，地產和金融的運作息息相關，如何去發展房地產新模式，必然要求金融服務模式要隨之變革。二是，百姓和客戶是金融服務的對象，以客戶為中心，永遠是金融機構發展的要求。三是，房地產金融也有不斷創新迭代的要求，其發展模式也要隨著市場和行業的變革而發生相應的變革。

綠城管理集團執行董事兼CEO 李軍

??李軍：代建進入“確幸時代”

??綠城管理集團執行董事兼CEO、輕資產聯盟首屆輪值主席李軍表示，今年房地產行業面臨巨大壓力，多數頭部企業負重前行。在這個過程中，輕資產模式風起云涌，很多企業陸續開展代建業務，“輕資產聯盟”進一步擴編和壯大，代建進入了“確幸時代”。

??李軍稱，目前的房地產行業呈現了典型的“去中心化”特征。無論是未來保障租賃物業建設的提速和增量，還是大量國企和城投公司拿地后，對專業代建企業的需求，亦或是歐美發展過程中展現出的投資商巨頭通過輕資產模式主導開發服務的經驗，都不難得出判研——未來的的房地產投資將從由頭部企業完成，變為由地方政府、國央企、城投公司、金融機構、AMC、REITs、CMBS等股權類投資基金成為房地產投資的主要類型。

??基于這樣的模式，李軍判斷未來會出現一個開發與服務平臺化的商業模式，把開發過程和服務內容標準化，這種標準化將提升整個商業模式效率，能夠讓投資人、消費者更方便地做出選擇，更好地獲得收益。而代建就是這樣一個投資與開發相分離的模式，委托方作為投資商，為這個項目進行投資、做重大的經營決策以及享受投資的收益、承擔投資的風險。代建企業根據項目的特征，可以提供全案的服務，也可以提供每一個階段的專業服務內容。在這個過程當中，代建會表現出輕資產的屬性，通過專業的管理和服務，輸出標準體系、產品體系、品牌體系以及資源體系，這些資源的輸出會為委托方帶來價值的提升。