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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）2021年第三批集中供地接近收官。

??22個(gè)重點(diǎn)城市中除寧波將在2022年1月進(jìn)行第三次土拍外，其他城市全部完成了2021年度最后一批集中供地。

??經(jīng)歷了第二次集中供地的驟然降溫，第三批集中供地在競(jìng)拍規(guī)則、資金門檻等出讓條件上有了一定程度放松。不過(guò)，盡管此次集中供地小幅回溫，但多數(shù)城市土拍市場(chǎng)仍以“平淡”收?qǐng)觥?/p>

??499宗地?cái)埥鸪?555億元

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年已完成第三批集中供地的21城總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）約499宗地塊，土地出讓金總額5555.56億元，綜合溢價(jià)率約為2%。

??與此同時(shí)，寧波第三批集中供地也已于2021年12月24日正式掛牌，據(jù)悉，此次共推出38宗地塊，總建面334萬(wàn)平方米，總起價(jià)231.23億元；所有地塊將于2022年1月18日集中出讓。

??根據(jù)此前中房網(wǎng)的報(bào)道，22城第一批集中供地中，土地掛牌數(shù)量918宗，總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）約861宗，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價(jià)率達(dá)到15%。22城第二批集中供地掛牌地塊數(shù)量935宗，總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）約657宗地塊，土地出讓金總額6441.43億元，綜合溢價(jià)率不足4%。

??與前兩次相比，第三批集中供地在土地掛牌數(shù)量、土地成交數(shù)量、成交金額上均低于前兩次，而盡管第三批集中供地多城釋放了“友好”信號(hào)，但整體來(lái)看，此次集中供地綜合溢價(jià)率仍持續(xù)走低，不足第二批次溢價(jià)率的一半，并未能迎來(lái)年終“翹尾”。

??土拍規(guī)則邊際寬松

??在經(jīng)歷了第一批集中供地買家“爭(zhēng)搶”，第二批集中供地買家“棄場(chǎng)”的冰火兩重天之后，多城對(duì)第三批集中供地的土拍規(guī)則，如競(jìng)買資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等方面進(jìn)行了調(diào)整與優(yōu)化，以促進(jìn)土拍市場(chǎng)回溫，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

??如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由第二批土拍時(shí)要求的二級(jí)或一級(jí)下調(diào)至三級(jí)及以上，放低了房企拿地資質(zhì)要求。而杭州則取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需一年以上的限制。

??深圳的第三批集中供地，雖然沿用上一輪“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的規(guī)則，但將競(jìng)配建指標(biāo)由“全年期自持租賃住房”調(diào)整為了“可售公共住房”。這個(gè)調(diào)整被視為適度“松綁”，是保障房企適度利潤(rùn)空間的信號(hào)。

??而廣州和杭州在本輪土拍中，對(duì)之前第二輪流拍“回爐”的地塊，小幅下調(diào)了起拍價(jià)格。以杭州為例，富春灣新城7號(hào)地塊出讓價(jià)為6.3億元，而之前為7.2億元；臨平開發(fā)區(qū)地塊此次出讓價(jià)為6.93億元，而此前為8.32億元。

??此外，成都、無(wú)錫、濟(jì)南、蘇州等城均下調(diào)了保證金比例，杭州“勾地”方式重回土拍市場(chǎng)，廣州、杭州、蘇州、合肥、福州等放寬了土地出讓金的支付條件，如延長(zhǎng)土地款繳納周期、允許開發(fā)商“分期付款”等等，這些舉措都在一定程度上緩解房企的資金壓力，激發(fā)房企拿地意愿。

??底價(jià)成交仍是主流

??盡管此次集中供地放寬了出讓規(guī)則，流拍率較前一批次集中供地明顯下降，但此次土拍熱度仍然比較冷淡，多城地塊以底價(jià)成交為主，房企高溢價(jià)拿地很少。

??如廣州掛牌的17宗地塊，除4宗流拍外，13宗均以底價(jià)成交，0溢價(jià)率收官；天津11宗地塊全部以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0；無(wú)錫成交的20宗地塊中17宗以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅為0.04%，接近于0。此外，蘇州、沈陽(yáng)、青島、重慶、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州等地的整體溢價(jià)率均不足1%。

??除廣州外，其余3個(gè)一線城市中，北京成交的10宗地塊中有7宗以底價(jià)成交，上海27宗地塊中18宗以底價(jià)成交，深圳11宗地塊中7宗以底價(jià)成交，3個(gè)城市此次土拍的整體溢價(jià)率均不足5%。

??不過(guò)，值得注意的是，在此輪集中供地中，杭州的土拍“成功逆襲”回暖明顯。12月21日，杭州第三批集中供地出讓，35宗地?zé)o一流拍，而且近7成地塊觸頂搖號(hào)，整體溢價(jià)率升至約7%。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，此次杭州土拍熱度逆勢(shì)上漲，主要是土拍過(guò)程中放松了捆綁要求，出讓地塊物美價(jià)廉，再加上杭州多家深耕房企近期融資活動(dòng)不斷，最終房企的拿地?zé)崆樵俅伪稽c(diǎn)燃。

??地方企業(yè)及國(guó)企領(lǐng)銜拿地

??在第三批集中供地中，還有一個(gè)顯著的特征：就是參與拿地的地方民營(yíng)企業(yè)較少，而國(guó)、央企背景的企業(yè)積極性更高。

??如廣州第三批集中供地成交的13宗地中，除了1宗地塊由民企星河地產(chǎn)競(jìng)得外，其余12宗地分別由白云城建、廣州地鐵、廣州城投、保利、知識(shí)城投資集團(tuán)、南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)6家國(guó)企或央企競(jìng)得。深圳11宗成交地塊中，9宗為地方國(guó)企競(jìng)得，其中深地鐵獨(dú)占5席。

??再如無(wú)錫，成交的20宗地塊中，有15宗為地方國(guó)企競(jìng)得，占比為75%。南京46宗成交地塊中，超6成為地方企業(yè)競(jìng)得，其中棲霞建設(shè)、江寧城建、溧水中山保障房建設(shè)等企業(yè)均拿下多宗地塊，同時(shí)保利、中鐵建等非本地國(guó)企也參與了拿地。蘇州25宗成交地塊中，地方國(guó)企競(jìng)得地塊占比近8成。

??與之鮮明對(duì)比的是，民營(yíng)房企的拿地態(tài)度則較為謹(jǐn)慎，與往年年底大力補(bǔ)倉(cāng)拿地完全不一樣。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，雖然房企近期融資環(huán)境有所緩解，但從實(shí)際融資狀況看，很多民企融資落地還需要有個(gè)過(guò)程。有些企業(yè)雖然當(dāng)下有意向拿地，但卻沒(méi)有辦法出手。

??總結(jié)

??集中供地模式的初衷是通過(guò)更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2021年作為集中供地的“元年”，經(jīng)歷了“火爆”、“冷淡”，并在不斷優(yōu)化和完善中走向“平穩(wěn)”，總體而言，政策的初衷基本實(shí)現(xiàn)。

??同時(shí)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)明年政策端在穩(wěn)地價(jià)方面會(huì)不斷完善土拍政策工具箱，使地價(jià)趨于穩(wěn)定，并且通過(guò)“競(jìng)品質(zhì)”或“定品質(zhì)”，實(shí)現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)、品質(zhì)三個(gè)維度的全面管控。