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??亞運會結束后，杭州火速出臺了樓市新政。

??10月16日早間，杭州房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于優化調整房地產市場調控措施的通知》（以下簡稱“通知”），進一步放松限購政策，為市場注入更多購買力，同時在差別化信貸方面進行了調整。

??雖然限購區沒有完全放開，但暗藏玄機：針對非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區范圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，就有購房資格，不再要求社保年限，這對外地戶籍購房者而言，大大降低了入市門檻。

??一位品牌房企杭州區域營銷負責人表示，此次新政的重點，就是要降低購房門檻和成本，讓更多有意向的購房者不僅有資格，也能在首付和房貸利率方面享受到當前最低的成果。

??目前來看，新政后客戶基數將進一步放大，市場分化的情況也將會加劇。鏡鑒咨詢創始人張宏偉預計，主城限購區對于非限購區、周邊三四線城市的購房“虹吸效應”將進一步增加，短期內將有一個成交的小高峰。

??購房基數進一步擴大

??此次，杭州樓市新政最大的特點在于限購方面的松動。

??通知明確，將住房限購范圍縮小為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區四個主城核心區，杭州戶籍家庭在限購范圍內限購2套住房（新房和二手住房），外地戶籍限購一套。其他如蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽區等解除限購，與此同時，單身人士也放開限制，最多可以買兩套。

??此次將限購區收縮至主城四區，其中暗藏玄機：針對非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區范圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，就有購房資格，不再要求社保年限。

??“這大大降低了入市門檻。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，理論上只要繳一個月的社保或一個月的個稅，或者以前曾經繳過，即可在限購范圍內限購1套。

??而此前，外地戶籍在杭州購買新房需連續繳納48個月社保或個稅、購買二手房需連續繳納12個月社保或個稅。

??如此一來，本次新政所放開的區域中，錢江世紀城、未來科技城可能成為吸引外地人購房較為熱門的板塊。

??原先杭州的樓市政策調整一直較為謹慎，更趨向于“一區一策”，效果偏短期性，基本在1個月到2個月，一旦到了后期，效果逐漸轉弱。此次新政和之前相比，區別在于對改善性需求的力度更大，短期內將有效提升市場成交量，特別是熱門板塊將繼續升溫。

??此外，在當前市場法拍房逐漸增多的情況下，杭州此次新政也進行了調整，對參與限購范圍內住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。這意味著，法拍房市場也將不再限購。

??但上述營銷負責人表示，雖然限購有所放開，主城區新盤“限價”依然嚴格。一些熱門區域的項目熱度仍然很高，一些“紅盤”甚至還存在“拼社保”的情況。

??冷熱分化或將加劇

??身為浙江的省會城市，杭州樓市始終保持著較強的韌性。此次降低購房門檻后，勢必給三四線城市富裕家庭帶來了資產重新配置的機會。來杭州買套房，將會成為全省中產以上人群的新的選擇。

??限購放開以后，客戶基數將進一步放大。但放開之后，也勢必會導致杭州市場面臨“內冷外熱”的局面。

??目前，杭州主城區外圍的新房面臨較大去化壓力，這類房源均價在3萬元/平方米以內，總價300萬~500萬元，面對二手房的競爭仍處于劣勢。

??上述營銷負責人分析，亞運會之前只有核心區（現在的限購區）的部分“高倒掛”項目保持一定市場熱度。隨著二手房房價的回調，倒掛程度降低，外圍區域的新房活躍程度已明顯低于過去一兩年。

??在弱周期的市場背景下，杭州的購房群體渴望回流主城和城市核心板塊，這已經成為置換類需求的置業的主流。在此背景下，核心板塊400萬~600萬元的新房和二手房關注度會有所增加，如奧體、未來科技城這兩個板塊，韌勁足、抗壓能力強。

??杭州樓市取消限購的措施，以及“認房不認貸”等措施的落地，有助于置換類改善需求的落地。這類群體以“賣舊買新”為主，是回歸到主城、城市核心板塊的主力軍。上述營銷負責人表示，這類人群有很強的置換需求。

??2023年下半年以來，杭州市場熱度有所回落，急需重振旗鼓。9月，新房住宅成交面積80.63萬平方米，成交規模雖環比增長，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市場也表現不佳，成交4130套，環比下降12.1%。

??對此，前述營銷負責人表示，新政短期內會提升整個市場成交量，特別是二手房成交量的上升。那些被限購的剛性需求購房者、一直在等待新政的購房者會快速入市。

??不過，杭州多名市場人士也表達了謹慎的看法。

??“9月以來包括南京、蘇州、廈門、成都等強二線城市，放開或部分放開限購，出臺了甚至更寬松的政策，但市場并沒有太大的波瀾。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，杭州此時放開限購，能對省內三四線城市產生一定虹吸效應，但絕無可能令外地購房人蜂擁而至。即使能吸引一部分購房者，也只是吸引到杭州極少數的核心區域和核心板塊。