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??5月30日，“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港成功舉行。本次活動(dòng)發(fā)布了最新的《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，這項(xiàng)由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測(cè)評(píng)研究工作，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，已經(jīng)連續(xù)開展了16年，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究成果。

??根據(jù)《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，10強(qiáng)上市房企排名出現(xiàn)變化，榜單變動(dòng)率為10%。其中，萬(wàn)科繼續(xù)位居榜首，保利發(fā)展保持第二名，華潤(rùn)置地升至第三名，較上年提升了2個(gè)位次；中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、新城控股分列第四至第十名，綠城中國(guó)為2023年新晉10強(qiáng)。

??從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2022年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1461.36億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為273.62億元，較上年均小幅下降；盈利能力方面，上市房企凈利潤(rùn)均值為10.75億元，較上年大幅下降；凈資產(chǎn)收益率均值為2.51%，較上年小幅下降；償債指標(biāo)方面，上市房企凈負(fù)債率均值較上年下降14.83個(gè)百分點(diǎn)至72.85%；經(jīng)營(yíng)效率降低，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年均有所下降。

??本次測(cè)評(píng)還發(fā)布了2023房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測(cè)評(píng)成果。測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，供應(yīng)鏈行業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，且作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的制造業(yè)，一方面生產(chǎn)制造穩(wěn)定供應(yīng)，另一方面吸納就業(yè)保障民生，積極為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)大局擔(dān)負(fù)責(zé)任。在經(jīng)過(guò)核心交易對(duì)手洗牌后，涉房供應(yīng)鏈上市企業(yè)陸續(xù)完成工程客戶壞賬計(jì)提，通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，向制造價(jià)值鏈延展，獲取有質(zhì)量的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，綠碳機(jī)遇顯現(xiàn)，新能源與建筑結(jié)合相關(guān)業(yè)務(wù)為供應(yīng)鏈企業(yè)新成長(zhǎng)創(chuàng)造廣闊空間。

??總的來(lái)看，上市房企整體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

??資本市場(chǎng)表現(xiàn)方面，指數(shù)整體震蕩下行。報(bào)告顯示，以2022年12月31日收盤價(jià)計(jì)算，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計(jì)下跌11.17%，跑贏滬深300指數(shù)10.46個(gè)百分點(diǎn)，在申萬(wàn)31個(gè)一級(jí)行業(yè)內(nèi)排名相對(duì)靠前。恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌42.45%，跑輸恒生中國(guó)100指數(shù)22.51個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，內(nèi)地房地產(chǎn)板塊走勢(shì)整體隨大盤波動(dòng)且略強(qiáng)于大盤，港股房地產(chǎn)板塊較大幅度弱于大盤，2022年多家在港上市房企發(fā)生債務(wù)違約事件，引發(fā)投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性擔(dān)憂，市場(chǎng)信心處于低位。

??2022年，房地產(chǎn)上市公司每股收益平均值有所下降。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，房地產(chǎn)全行業(yè)利潤(rùn)總額下滑。盡管上市房企估值水平有所提升，但市盈率和市凈率指標(biāo)仍顯著低于全市場(chǎng)平均水平，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)前景的預(yù)期較為悲觀。同時(shí)，上市房企盈利能力大幅下滑，流動(dòng)性危機(jī)集中爆發(fā)，導(dǎo)致房企分紅總額繼續(xù)下降，股息率創(chuàng)新低。

??運(yùn)營(yíng)規(guī)模上，規(guī)模指標(biāo)多為下跌，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)上年以來(lái)的下行壓力，行業(yè)信心處在低位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)商品房銷售面積約13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷售金額約13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%。總體看來(lái)，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體表現(xiàn)慘淡，銷售面積回落至2015年水平。

??2022年，上市房企總資產(chǎn)均值為1461.36億元，同比下降5.67%；凈資產(chǎn)均值為383.66億元，同比上漲5.07%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為273.62億元，同比下降7.18%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值為26.72億元，同比下降37.58%。增速方面，凈資產(chǎn)均值增速較上年有所下降，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入增速首次轉(zhuǎn)負(fù)，總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值繼續(xù)下跌，且下跌幅度較上年有所擴(kuò)大。

??償債能力方面，償債指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)定，融資總額大幅下滑。2022年30強(qiáng)上市房企融資總額為5859.16億元，同比下降18.01%。長(zhǎng)期償債能力方面，指標(biāo)較上年有所改善。2022年，上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.55%，與上年度基本持平，凈負(fù)債率均值為72.85%，較上年下降14.83個(gè)百分點(diǎn)。短期償債能力方面則有所下降，2022年，上市房企流動(dòng)比率均值為1.72，速動(dòng)比率均值為0.58，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.19，較上年下降0.14。

??從上市房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來(lái)看，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率的達(dá)標(biāo)率達(dá)到69%，較上年上升3個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)率最低，約為56%，較上年下降5個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率約為57%，較上年下降9個(gè)百分點(diǎn)。

??盈利能力方面，盈利空間持續(xù)收窄，各項(xiàng)指標(biāo)均有下降。2022年，上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值26.72億元，同比下降37.58%；凈利潤(rùn)均值10.75億元，同比下降57.32%；凈資產(chǎn)收益率均值2.51%，較上年下降0.53個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值2.18%，較上年下降0.47個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

??從絕對(duì)盈利能力來(lái)看，有6家上市房企凈利潤(rùn)超過(guò)100億，占比4.62%；32家上市房企出現(xiàn)虧損，占比24.62%。從相對(duì)盈利能力來(lái)看，僅2家上市房企總資產(chǎn)報(bào)酬率高于10%，占比1.54%，較上年下降0.36個(gè)百分點(diǎn)，介于5%-10%的上市房企占比為10.00%，較上年下降15.32個(gè)百分點(diǎn)，介于0-5%的上市房企占比為70.00%，較上年增加8.61個(gè)百分點(diǎn)，小于0的上市房企占比為18.46%，連續(xù)兩年明顯增加。總體來(lái)看，上市房企總資產(chǎn)報(bào)酬率主要集中在0-5%，整體盈利水平較2021年有所下降。

??從成長(zhǎng)能力看，利潤(rùn)增速大幅下滑，拿地策略分化明顯。2022年，上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均值同比下降，僅凈資產(chǎn)均值有小幅上漲。具體來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降7.18%，營(yíng)業(yè)收入均值同比下降6.53%，凈利潤(rùn)均值同比下降57.33%；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長(zhǎng)5.82%，增速較上年下降2.56個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，2022年受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，導(dǎo)致房企收入結(jié)轉(zhuǎn)減少，營(yíng)業(yè)收入同比下降，利潤(rùn)快速下跌。雖然凈資產(chǎn)規(guī)模有小幅上漲，但上漲原因部分在于本次測(cè)評(píng)對(duì)象刪除了有違約行為的房企。

??房企在拿地策略方面也出現(xiàn)分化，從2023年情況來(lái)看，資金實(shí)力較強(qiáng)的央企、國(guó)企在投資拿地方面依然相對(duì)進(jìn)取。相比之下，尚在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健狀態(tài)的民營(yíng)房企投資策略相對(duì)謹(jǐn)慎。

??經(jīng)營(yíng)效率方面，周轉(zhuǎn)指標(biāo)小幅下降，存貨增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。2022年，上市房企經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)繼續(xù)均有所下滑，存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.37、0.28和0.20，三項(xiàng)周轉(zhuǎn)指標(biāo)均較上年有小幅下降。

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的減弱，資金回籠和去化壓力較大，上市房企存貨規(guī)模有所下降。2022年，上市房企的存貨均值同比下降6.90%，近年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2022年房地產(chǎn)年度累計(jì)施工面積增速近五年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，伴隨著新開工面積持續(xù)下滑，疊加年內(nèi)房企聚焦項(xiàng)目的竣工交付等多重原因，房企整體存貨規(guī)模增長(zhǎng)乏力。從存貨集中度情況看，10強(qiáng)上市房企總存貨占比約54%，30強(qiáng)房企占比約81%，50強(qiáng)房企占比約91%。相較上年，集中度有所提升。

??從社會(huì)責(zé)任方面來(lái)看，納稅金額同比下降，踐行ESG已成共識(shí)。2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)上年以來(lái)的下行壓力，行業(yè)信心處在低位，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力不足，疊加疫情因素影響，市場(chǎng)供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。在此背景下，房企更需重視承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，一方面提振市場(chǎng)信心，另一方面促進(jìn)企業(yè)良性、健康發(fā)展。測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，截至2023年4月30日，10強(qiáng)上市房企均已發(fā)布2022社會(huì)責(zé)任相關(guān)報(bào)告，50強(qiáng)上市房企中共有39家發(fā)布2022年社會(huì)責(zé)任相關(guān)報(bào)告。在稅收方面，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，各大房企經(jīng)過(guò)多年快速發(fā)展后，逐漸承擔(dān)起企業(yè)公民的責(zé)任，關(guān)注自身發(fā)展的同時(shí)不忘反哺社會(huì)。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、行業(yè)逐漸進(jìn)入下行周期，房企的平均利潤(rùn)率出現(xiàn)了一定的下滑，所得稅額也有所下降。2022年，上市房企納稅額均值為13.40億元，同比下降約27.01%。

??在創(chuàng)新能力上，重視完善交付體系，管理效率有所提升。2022年,“交付力”逐漸成為房企實(shí)力的重要表現(xiàn)，多家上市房企已形成較為完善的交付體系，從風(fēng)險(xiǎn)管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個(gè)維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程。另一方面，房企通過(guò)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)體系建設(shè)，持續(xù)升級(jí)管控體系。從管理費(fèi)用的情況看，2022年10強(qiáng)上市房企的管理費(fèi)用同比下降，2022年房企對(duì)成本管控和內(nèi)部組織優(yōu)化管理效果顯現(xiàn)，管理費(fèi)用較上年同期大幅下降。此外，在多元化布局方面，上市房企明顯分化。在融資困難去化下行挑戰(zhàn)下，許多房企通過(guò)收縮多元化業(yè)務(wù)回歸主業(yè)，獲得資金回籠提高現(xiàn)金流，也有部分房企在保障傳統(tǒng)業(yè)務(wù)健康持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，積極尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，2022年房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，上市公司收入規(guī)模下降，利潤(rùn)大幅下滑，流動(dòng)性有所惡化，周轉(zhuǎn)速度下降，且企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利表現(xiàn)等方面持續(xù)分化。2023年，房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，未來(lái)上市房企中擁有良好基本面的企業(yè)有望釋放更高的企業(yè)價(jià)值。

??附一：測(cè)評(píng)榜單

??一、2023房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜

??二、2023房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜

??附二：測(cè)評(píng)指標(biāo)體系說(shuō)明

??房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)從運(yùn)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力、經(jīng)營(yíng)效率、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任、資本市場(chǎng)表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會(huì)保障責(zé)任、慈善捐贈(zèng)、企業(yè)在資本市場(chǎng)運(yùn)行情況等20個(gè)二級(jí)指標(biāo)，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個(gè)三級(jí)指標(biāo)來(lái)全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力。