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??2024年3月5日，第十四屆全國人民代表大會第二次會議在北京人民大會堂開幕。國務院總理李強代表國務院，向十四屆全國人大二次會議作政府工作報告。

??回顧過去一年，多重困難挑戰交織疊加，我國經濟波浪式發展、曲折式前進，成績來之不易。經過全國上下共同努力，不僅實現了全年預期發展目標，許多方面還出現積極向好變化。

??國務院總理李強在政府工作報告中介紹，一年來，加大宏觀調控力度，推動經濟運行持續好轉。針對嚴峻挑戰和疫后經濟恢復特點，我們統籌穩增長和增后勁，突出固本培元，注重精準施策，把握宏觀調控時、度、效，加強逆周期調節，不搞“大水漫灌”和短期強刺激，更多在推動高質量發展上用力，全年經濟運行呈現前低中高后穩態勢。圍繞擴大內需、優化結構、提振信心、防范化解風險，延續優化一批階段性政策，及時推出一批新政策，打出有力有效的政策組合拳。

??房地產方面，因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。

??政府工作報告中介紹今年政府工作任務時提出，更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險。堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。

??從今年政府工作報告來看，有多處內容與房地產領域相關，對此我們得出以下六個觀點：

??1、首要任務防范化解風險，一視同仁支持房企融資穩主體；

??2、滿足多樣化需求穩市場，未提“房住不炒”不代表動搖；

??3、各地區各部門制定政策認真聽取和吸納各方面意見，未來一線調控趨松、二三線有望全面放開；

??4、新型城鎮化仍將支撐中長期住房需求，房地產市場份額將向城市群、都市圈集中；

??5、維持5%增長目標彰顯穩增長，穩就業、提高居民收入方能拉動住房消費；

??6、財政政策適度加力、貨幣政策精準有效，降準降息仍有空間、PSL等結構性工具發力、信貸政策繼續優化；

??政府工作報告“穩妥有序處置風險隱患”部分提出：完善重大風險處置統籌協調機制，壓實企業主體責任、部門監管責任、地方屬地責任，提升處置效能，牢牢守住不發生系統性風險的底線。優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。統籌好地方債務風險化解和穩定發展，進一步落實一攬子化債方案，妥善化解存量債務風險、嚴防新增債務風險。穩妥推進一些地方的中小金融機構風險處置。嚴厲打擊非法金融活動。

??由于房地產行業產業鏈長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產等領域中均占有重要地位，防范地產風險蔓延成為防范化解重點領域風險的首要任務，要壓實企業主體責任、部門監管責任、地方屬地責任。穩主體是穩地產的重要方面，《政府工作報告》提出“對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”，綜合近期各地融資協調機制落地情況可見，民營房企項目也獲得了相當政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項目獲得新增融資貸款占比高達98%，農行披露對接的貸款項目主體中民營企業等非國有企業占比超過80%。

??政府工作報告“健全風險防控長效機制”部分提出：適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。建立同高質量發展相適應的政府債務管理機制，完善全口徑地方債務監測監管體系，分類推進地方融資平臺轉型。健全金融監管體制，提高金融風險防控能力。

??“三大工程”是住房多元供給改革的重要內容，也是房地產發展新模式的題中之意，對于穩投資也有重要意義。2024年以來，PSL資金、地方專項債、中央預算內投資、試點擴圍等一系列政策支持部署到位，未來的重點是要加緊落實，打通從目標規劃到政策配套再到項目落地的鏈條，形成更多實務工作量以及可復制的經驗模式。

??和去年一樣，今年的《政府工作報告》依然沒有提及“房住不炒”，不過“房住不炒”是房地產長效機制的基本遵循，不提不代表動搖，相反會長期堅持。

??“增強宏觀政策取向一致性”部分提出：圍繞發展大局，加強財政、貨幣、就業、產業、區域、科技、環保等政策協調配合，把非經濟性政策納入宏觀政策取向一致性評估，強化政策統籌，確保同向發力、形成合力。各地區各部門制定政策要認真聽取和吸納各方面意見，涉企政策要注重與市場溝通、回應企業關切。實施政策要強化協同聯動、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時推出、有效發揮作用。

??年初住建部曾表態“充分賦予城市房地產調控自主權”，預示著地方因城施策空間進一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續松綁限購，釋放積極信號。結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關表述，我們認為，一方面，今年一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間，另一方面，信貸、財稅等方面政策有望進一步發力，支持居民購房。

??“積極推進新型城鎮化”部分提出：我國城鎮化還有很大發展提升空間。要深入實施新型城鎮化戰略行動，促進各類要素雙向流動，形成城鄉融合發展新格局。把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。培育發展縣域經濟，補齊基礎設施和公共服務短板，使縣城成為新型城鎮化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進大中小城市協調發展。推動成渝地區雙城經濟圈建設。穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。

??中長期來看，新型城鎮化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，幫助新市民落戶安家，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，都有助于拉動購房需求。注重以城市群、都市圈為依托，預示著未來房地產市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

??國務院總理李強5日在政府工作報告中提出，今年發展主要預期目標是：國內生產總值增長5%左右；城鎮新增就業1200萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；居民收入增長和經濟增長同步；國際收支保持基本平衡；糧食產量1.3萬億斤以上；單位國內生產總值能耗降低2.5%左右，生態環境質量持續改善。

??GDP增速目標與去年保持一致，定為5%。由于2023年5.2%的增長成績得來不易，考慮到今年不再具有基數效應，維持5%的增長目標不下調彰顯了穩增長的信心決心。值得一提的是，根據此前各地方公布的政府工作報告，31個省市2024年GDP增速目標加權平均值為5.4%，江蘇、山東、廣東等在內的經濟大省GDP目標均定為5%。

??《政府工作報告》提出目標：城鎮新增就業1200萬人以上，要多措并舉穩就業促增收，就業是最基本的民生。居民收入增長與經濟增長同步，要多渠道增加城鄉居民收入，擴大中等收入群體規模，努力促進低收入群體增收。

??穩住就業、提高居民收入，方能促進住房消費。2022年以來一系列降首付降利率等需求端政策效果不顯，根本原因在于居民對于就業和收入增長缺乏長期穩定的預期，因此普遍選擇縮減開支、提前還貸，即使政策空間打開，也難以逆轉居民主動降杠桿的大勢。所以，唯有穩住預期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進住房等消費。

??李強在政府工作報告中提出今年經濟社會發展政策取向：

??積極的財政政策要適度加力、提質增效。綜合考慮發展需要和財政可持續，用好財政政策空間，優化政策工具組合。赤字率擬按3%安排，赤字規模4.06萬億元，比上年年初預算增加1800億元。預計今年財政收入繼續恢復增長，加上調入資金等，一般公共預算支出規模28.5萬億元、比上年增加1.1萬億元。擬安排地方政府專項債券3.9萬億元、比上年增加1000億元。為系統解決強國建設、民族復興進程中一些重大項目建設的資金問題，從今年開始擬連續幾年發行超長期特別國債，專項用于國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設，今年先發行1萬億元。

??穩健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。保持流動性合理充裕，社會融資規模、貨幣供應量同經濟增長和價格水平預期目標相匹配。加強總量和結構雙重調節，盤活存量、提升效能，加大對重大戰略、重點領域和薄弱環節的支持力度。促進社會綜合融資成本穩中有降。

??聚焦房地產相關領域，我們認為，第一，降準、降息仍有空間，2月降準和超預期幅度降息體現貨幣政策靠前發力特征，在經濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內降準降息仍然可期；第二，結構性貨幣政策工具有望接續發力，定向支持相關領域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設，再比如規模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地；第三，居民住房信貸政策仍有優化調整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應放寬購房貸款套數認定標準，再比如認貸不認房等。

??總體來看，今年的《政府工作報告》繼續提出要優化房地產政策，表明政策繼續寬松的主基調不會改變。

??從目前來看，當前市場根本原因在于居民對于就業和收入增長缺乏長期穩定的預期，所以，唯有穩住預期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進住房等消費。

??中長期來看，新型城鎮化仍將為住房需求提供重要支撐，未來房地產市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。