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??深圳年末的“壓箱底”地塊，被華潤與中海聯合體以185.12億元競得。

??這是一宗位于深圳南山區粵海街道的“百億元住宅用地”，宗地號為T107-0107，不限價、無配建、沒有“70/90”限制、價高者得，在深圳今年至今僅出讓了4宗住宅用地的背景下，該地塊的關注熱度空前。

??由于地塊的起拍門檻過高，出讓現場并未火熱到出現多家房企近身“肉搏”的場面。12月2日下午，該地塊僅有兩家房企報名競拍，分別為華潤中海聯合體與招商蛇口。

??但是，此次的競拍現場簡約卻不簡單，到場雙方都對地塊展現出了志在必得的氣勢。最終，經過長達近一個半小時、293輪的舉牌競價，華潤與中海聯合體以185.12億元拿下了T107-0107后海地塊，溢價率達46.3%，成交樓面價更是高達70387元/平方米。

??此次土地拍賣，毋庸置疑創下了今年深圳乃至全國的總價地王紀錄。與此同時，11月29日，中海以153.32億元拿下了北京總價地王，兩塊“百億地王”的誕生僅相隔兩天。

??對當下一線城市開始出現“百億級地塊”的現象，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面地方政府想通過推出超級地王，提振土地市場的信心；另一方面，超級地塊通常位于城市中心或核心地段，能夠吸引更多的開發商和購房者，是市場上的熱點。

??舉牌293輪

??T107-0107地塊位于深圳灣后海總部基地，11月4日掛牌，起拍價126.5億元，是深圳迄今第九宗總價超百億元的住宅用地。

??深圳上一次出讓的“百億元地塊”，是去年6月由中海地產以125.32億元拿下的深圳灣超級總部基地住宅地塊，開發建設成中海深灣玖序項目，已于今年6月底首次開盤，開盤銷售額過百億元。

??值得關注的是，去年的深圳灣超級總部基地住宅地塊，吸引了華潤建發、中海地產、保利發展、招商華發、中鐵建、越秀共6家房企或聯合體下場競拍，并且，從競價到競自持租賃面積，多家房企鏖戰舉牌將近150輪。

??而此次出讓的T107-0107住宅地塊，則在起拍價、成交價、溢價率、樓面地價各方面均超越了去年中海地產拿下的深圳灣超級總部基地住宅地塊。出讓信息顯示，土地位置為南山區粵海街道，土地用途二類居住用地+商業用地+道路用地，土地面積38566.56平方米，建筑面積263000平方米，土地使用年限70年。

??該宗地含商務公寓70000平方米，其中40000平方米可分割轉讓、30000平方米限整體轉讓。此外，該地塊商品房不限價、無保障房、沒有70/90戶型限制，并且建筑高度限高250米（含商業）。

??盡管只有兩家企業報名競拍，但T107-0107地塊毫無疑問是深圳的一宗“王炸”地塊，對大多數房地產開發企業來說，該地塊“不是不想要，而是要不起”。

??深圳市南山區后海片區最近一次入市的住宅項目為華潤深圳灣悅府，該地塊于2012年出讓，2017年開盤，目前，悅府一、二期在中介機構平臺的最新掛牌價為21.5萬元/平方米、17.2萬元/平方米。

??換句話說，這次的T107-0107地塊未來有極大的可能與中海深灣玖序一樣，打造為大面積的深圳地標級豪宅產品，甚至更勝一籌。業內人士預計，T107-0107地塊屆時的住宅部分建成售價或在15萬元/平方米以上。

??地理位置的絕對優越，加上沒有了過往的競拍限制，兩家到場的報名企業均對地塊志在必得，當日競價階梯為2000萬元，在經過將近一個半小時、共293輪的舉牌競價后，由華潤中海聯合體拿下。

??競拍結束后，現場有深圳市交易集團的工作人員感慨：“從126億元拍到185億元，今天這塊地太貴了。”

??中海兩拿“百億地王”意圖

??今年四季度以來，四大一線城市的“百億級住宅地塊”不斷上新。

??隨著全國房地產市場“止跌回穩”態勢初現，土地市場也有了積極變化。9月29日，廣州南方面粉廠地塊最終由保利發展以117.6億元競得，溢價率達33.4%，該地塊既躋身廣州總價榜單第六，單價排名也位列廣州第二。

??11月29日，北京朝陽第二宗組團地塊上架競拍，最終由中海以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%。

??僅隔兩天，深圳緊隨其后拍出“百億地王”，再次由中海聯合華潤競得。

??有業內人士認為，盡管房地產市場有所回暖，但在年末房企拿地依舊謹慎、投資聚焦的背景下，城市要賣地，就更需要拿出最好區域的“壓箱底”地塊，對于核心區域已基本沒有可出讓住宅用地的深圳而言，“商改住”政策，便是眼下最好的土地供應結構調整手段。

??去年以來，深圳陸續通過在城市核心區域的規劃調整，將核心片區的商業性用地改為住宅用地，向市場供應了一批深圳灣超級總部基地、后海總部基地、寶安中心區、深圳北站等寸土寸金區域的優質住宅用地。

??12月2日的深圳灣后海總部基地住宅地塊，與去年的深圳灣超級總部基地住宅地塊，均是由此而來。

??業內人士認為，土地拍賣市場回暖帶來房企競爭火熱，背后的底層邏輯離不開深圳房地產市場的升溫信號。

??繼10月份深圳全市一手住宅網簽4153套創下35個月新高以來，深圳11月一手住宅認購數再次觸及萬套大關，新房網簽達8076套，環比上漲94.5%。11月二手住宅網簽也達到7125套，環比上漲16.5%，達到近4年以來最高點。

??美聯物業深圳董事總經理江賢亮分析稱，10月、11月全國房地產市場交易暢旺，各城市住宅交易的月度備案數字均創下年度高位，止跌回穩的態勢日益明顯。與此同時，土地市場也出現了積極的變化，四大一線城市高總價地塊愈發突出，溢價率不斷上升。

??江賢亮認為，雖然目前土地拍賣市場仍難見民企身影，但相信隨著土地拍賣環境持續寬松、存量房重回低位，房企買地的熱度也將上升，民企重回土地市場為期不遠，土地市場的復蘇亦漸行漸近。