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??2024年下半年以來，在存量及增量政策的雙重作用下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化，四季度全國商品房網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)回升，房價指數(shù)也逐步回穩(wěn)，市場信心得到提振。不同城市之間的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍存在一定差異。

??從3月5日發(fā)布的政府工作報告來看，再次明確“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”。

??在此背景下，深入探究典型城市 “穩(wěn)市場” 的先行指標(biāo)具有重要意義。哪些城市有望率先回穩(wěn)、哪些城市能成為穩(wěn)市場的第二梯隊，以及哪些城市還需加大因城施策力度等問題，為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展提供參考依據(jù)。

??2024年，各地樓市成交月度呈現(xiàn)出前穩(wěn)中低后高走勢，四季度受9月26日政治局會議“止跌回穩(wěn)”推動，一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，新房網(wǎng)簽城市更是同比回正，少數(shù)核心城市表現(xiàn)更為突出。

??其中，一線城市恢復(fù)得更好。根據(jù)CRIC監(jiān)測的數(shù)據(jù)，一線城市四季度新房成交相比上年同期增長46%，而24個重點(diǎn)城市平均增長13%，深圳表現(xiàn)格外突出，四季度同比增長達(dá)146%。

??不僅是新房市場，二手房市場的變動，清晰折射出市場信心正逐步回暖。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度重點(diǎn)城市一手房成交占比達(dá)到41%，相較于同年三季度提升7個百分點(diǎn)。單純賣房的二手房房東占比下降，側(cè)面表明居民對房地產(chǎn)市場前景的預(yù)期更為樂觀，市場信心在四季度有了較為顯著的恢復(fù)。這種信心的提升，促使大家更愿意且更有底氣進(jìn)行房屋的升級換代投資。

??典型如武漢，2024年四季度新房成交占比達(dá)到52%，較三季度提升12個百分點(diǎn)。年末武漢一手房市場交易量大幅增長，有力分流了大批客流。2024年12月武漢新房成交1.6萬套，同比大增70%，創(chuàng)下2021年以來歷年12月的新高。武漢計容新規(guī)的出臺，及歲末高品質(zhì)住宅加快入市功不可沒。新規(guī)與新房源不僅提升了改善型需求者對武漢新房市場的預(yù)期，還使得歲末高品質(zhì)項(xiàng)目平均開盤去化率達(dá)到八成左右，新房成功從二手房市場中 “搶回” 大量客群，進(jìn)一步穩(wěn)固了一手房市場的地位。

??從庫存來看，2023年下半年以來，盡管新房市場需求側(cè)持續(xù)低迷，但在地方主管部門主動管控和引導(dǎo)之下，新增供應(yīng)量同比顯著減少，典型城市新房狹義庫存規(guī)模逐步企穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，狹義庫存總量維持在2.1億平方米左右，但受新房成交規(guī)模同比下滑影響，庫存消化周期持續(xù)走高。至2024年三季度末，全國典型城市平均消化周期攀升至21.2個月，較上年同期增加5.8個月，其中鄭州、武漢等城市消化周期超過24個月，庫存壓力尤為突出。

??這一局面的扭轉(zhuǎn)始于2024年四季度。在中央“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)下，政策組合拳迎來了成效兌現(xiàn)期：一線城市限購松綁、首付比例降至歷史新低（首套15%、二套25%）、存量房貸利率批量下調(diào)至LPR-30BP，疊加契稅減免和普宅標(biāo)準(zhǔn)取消等政策，顯著降低購房門檻和持有成本，激活市場流動性。與此同時，供給側(cè)改革同步推進(jìn)，土地供應(yīng)規(guī)模大幅縮減——2024年全國300城宅地成交建面同比下降17%，深圳、重慶等地宅地成交不足新房成交量的四分之一，從源頭抑制了庫存增量。在此背景下，四季度新房成交環(huán)比增長明顯，70城房價同比降幅收窄，更多城市房價環(huán)比止跌，釋放出積極信號。

??受此影響，典型城市狹義庫存規(guī)模在2024年末下降至2.02億平方米，打破連續(xù)一年的高位震蕩格局。消化周期指標(biāo)改善更為顯著：四季度末降至19個月，70城中近半數(shù)城市重回18個月以內(nèi)的安全區(qū)間，其中杭州、上海因供需調(diào)控精準(zhǔn)，消化周期分別壓縮至10個月和14個月，成為去庫存標(biāo)桿。

??具體到城市來看，對比2024年一二手房市場表現(xiàn)來看，典型城市主要可分為三類：

??一、新房增長：深圳率先回穩(wěn)向好

??深圳是24個城市中唯一新房和二手房同比均增長的城市。新房同比增長24%，二手房同比增長48%。這得益于深圳強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)活力、持續(xù)的人口流入以及城市更新帶來的購房需求。2024年深圳進(jìn)一步放寬了落戶政策，同時加大了對剛需和改善型住房的支持力度，如降低房貸利率、增加保障性住房供應(yīng)等，“9.26”后深圳市場交易量激增，四季度新房交易量約占全年成交量的一半。

??二、新房下降、二手房增長：政策利好率先在二手市場兌現(xiàn)

??杭州、西安、北京、上海等城市二手房市場的增長表明城市仍有較為豐富的居民改善性需求，但政策利好多在四季度兌現(xiàn)，故而從全年數(shù)據(jù)來看，一手房市場仍在同比回落。

??以杭州為例，盡管新房同比下降36%，但二手房同比增長27%。杭州2024年優(yōu)化限購政策，并允許購房落戶，極大促進(jìn)了二手房交易的增長，“10.9”降首付、取消限價之后，新房流速明顯加快，地價更是頻頻刷新紀(jì)錄，典型如北干東地塊溢價率接近80%。而上海在稅費(fèi)減免、限購松綁等政策推動下，二手房市場活躍度也迎來了顯著提升。

??三、新房和二手房雙下降：需求仍在筑底過程中

??廣州、濟(jì)南、蘇州、武漢、合肥等城市新房和二手房同比均下降。除2023年基數(shù)較高的天津之外，這部分城市大多面臨較大的去庫存壓力，房地產(chǎn)市場需求不足。

??如蘇州新房同比下降36%，二手房同比下降13%。2024年蘇州雖積極調(diào)整政策，如放寬限購、加大人才引進(jìn)力度等，以刺激市場回暖。但由于房地產(chǎn)市場庫存壓力較高，而人口流入速度放緩，導(dǎo)致市場下行。

??庫存壓力方面，2024年得益于供給節(jié)制和成交改善，狹義庫存延續(xù)波動下行走勢。2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存31093萬平，環(huán)比降1%，同比降11%。但城市間分化持續(xù)加劇：

??青島、南京、鄭州、武漢、杭州、濟(jì)南、蘇州、寧波、重慶等共計9城庫存壓降超100萬平方米。其中庫存規(guī)模降幅最大的當(dāng)屬青島，2025年1月狹義庫存僅為999萬平方米，較2024年1月下降258萬平方米，同比降幅達(dá)21%。

??究其原因，一方面政府通過縮減新房供應(yīng)來控制庫存規(guī)模，2024年全年青島新房供應(yīng)僅367萬平方米，較2023年下降41%；同時針對市場需求，調(diào)整產(chǎn)品類型，增加中小戶型、剛需房源的供應(yīng)，減少大戶型、高端房源的庫存積壓。另一方面，政府通過不斷優(yōu)化購房政策、調(diào)整信貸政策等方式來刺激居民購房需求，譬如放寬限購政策、降低首付比例、提供購房補(bǔ)貼、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等不斷降低居民購房門檻，減輕居民購房負(fù)擔(dān)。

??青島樓市的去庫存策略將圍繞“因城施策”的原則，結(jié)合本地實(shí)際情況，從需求端、供給端、金融端等多方面發(fā)力。通過優(yōu)化購房政策、推動租賃市場發(fā)展、加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)、鼓勵房企促銷等手段，青島有望逐步緩解庫存壓力，實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，青島作為沿海開放城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口吸引力也將為樓市去庫存提供長期支撐。

??長春、北京、福州、合肥、無錫、長沙、上海、成都等供求持穩(wěn)。其中北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市基本保持供需兩旺行情，尤其是上海，2024年強(qiáng)化了高端住宅供應(yīng)，千萬豪宅成交占比全國6成。而市場相對低迷的福州、長春、無錫等因居民購房需求冷淡，房企推盤積極性也不高漲，因而庫存走穩(wěn)。

??還有少數(shù)城市諸如西安、廣州等2025年1月庫存規(guī)模較2024年同期不降反增，主要源于短期內(nèi)成交行情轉(zhuǎn)淡導(dǎo)致庫存積壓。

??鑒于城市大量庫存來自于高風(fēng)險板塊，且這些板塊大多流速不高，無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)、還是地方主管部門而言，除少數(shù)重點(diǎn)市政相關(guān)項(xiàng)目之外，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性都很小。

??因此在現(xiàn)階段，為了對于城市價值作出相對公允的判斷，克而瑞研究中心對24個典型城市的板塊消化周期進(jìn)行了梳理，剔除了消化周期達(dá)到城市平均值兩倍以上的板塊，即為核心板塊消化周期，對比前后差距可見，全市平均消化周期小于18個月的城市有13個，而核心板塊消化周期小于18個月的城市個數(shù)擴(kuò)容至17個。其中徐州、蘇州、鄭州、深圳、昆明、福州、廈門等核心板塊去化壓力顯著好于全市平均，差值均在5個月以上。

??就低風(fēng)險板塊的市場份額來看，上海、杭州、成都、深圳遙遙  領(lǐng)先，低風(fēng)險板塊交易規(guī)模仍達(dá)2000億元以上，第二梯隊為廣州、北京、西安、天津，低風(fēng)險板塊交易規(guī)模為1000-1300億元，第三梯隊為南京、武漢、青島、蘇州、濟(jì)南、寧波等，低風(fēng)險板塊交易規(guī)模為500-1000億元，余下合肥、長沙、廈門、昆明、重慶、徐州、福州、鄭州、長春、無錫等十城低風(fēng)險板塊交易規(guī)模均不足500億元。

??事實(shí)上，24個典型城市18個月以內(nèi)板塊成交金額平均占比達(dá)到64%，其中杭州、成都、濟(jì)南、合肥、西安、天津、南京等更是在七成以上。對于地方主管部門和開發(fā)商而言，可進(jìn)一步聚焦這些優(yōu)質(zhì)片區(qū)的新房開發(fā)。一方面適度加快項(xiàng)目的供應(yīng)上市節(jié)奏，另一方面也要注意新增土地供給和周邊配套的同步發(fā)展，避免出現(xiàn)短期“空城”現(xiàn)象，傷及優(yōu)質(zhì)板塊的發(fā)展預(yù)期。

??2024年四季度以來，穩(wěn)市場政策成效漸顯，房地產(chǎn)市場迎來積極變化。

??綜合考量規(guī)模、價格、庫存以及投資等多個關(guān)鍵維度，杭州、上海、北京、成都、西安、天津、深圳、合肥等城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場進(jìn)程中表現(xiàn)卓越。這些城市憑借合理的政策調(diào)控，以及優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)、人口、樓市庫存基本面，房地產(chǎn)各方面指標(biāo)均朝著積極方向發(fā)展，有望在2025年率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，為房地產(chǎn)市場的整體回暖發(fā)揮引領(lǐng)作用。

??但部分城市仍需進(jìn)一步夯實(shí)筑底之路，成交、房價、庫存、企業(yè)投資等指標(biāo)仍有較大改進(jìn)空間。地方需實(shí)施有效調(diào)控，企業(yè)則應(yīng)審慎對待投資機(jī)會，關(guān)注城市內(nèi)部分化，挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會，重點(diǎn)關(guān)注供求與流速指標(biāo)佳的板塊。