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??2023年，我國租賃市場發展進入快車道，支持住房租賃市場發展的導向仍在延續。

??過去一年，住房租賃行業發生了一些變化。

??市場端來看，全國55城個人房源量價齊跌，平均租金同比微降0.5%，新增供應同比降3.71%。集中式公寓相對穩定，集城市間租金出現分化。

??租賃企業規模穩步提升，TOP30企業開業規模首次超100萬間，同比增長13.72%。

??整體趨勢來看，在需求沒有發生質變的情況下，住房租賃市場趨于平穩健康，預計在2026年租賃行業規模將達到1.8萬億，租賃市場將逐步回歸市場導向。

??個人房源供應下行、集中式供應上升，是2023年租賃行業的一個重要特征。

??具體來看，2023年個人房源新增供應量開啟下降趨勢，全年供應量為598萬間，同比下降3.71%。而重點10城集中式房源供應量同比增加接近六成。

??從典型城市的供應來看，個人房源新增供應量跌多漲少，集中式房源供應量漲多跌少，一線城市上海、北京個人房源和集中式房源供應均出現上漲。

??從租金來看，個人房源租金承壓，集中式公寓租金相對穩定。

??先來看個人房源。2023年全國55城個人房源平均租金同比出現小幅下跌，55城中僅17城租金同比出現上漲。其中，北京和上海租金依舊處于高位，租金分別為120.83元/月/㎡和105.67元/月/㎡。同比來看，武漢租金同比漲幅最為顯著，鄭州、貴陽等租金相對較低的城市，隨著保租房入市，進一步影響個人房源租金水平，同比領跌55城。

??再來看集中式公寓。2023年全年重點8城租金漲多跌少，其中北京、廣州、深圳、杭州、武漢、成都等城市租金同比出現不同程度上漲，武漢以18.2%的漲幅領漲8城。上海集中式公寓租金跌幅最為顯著，全年同比下跌9.3%。

??實際上，保租房大量入市，一定程度上影響了住房租賃市場的租金情況，上海集中式公寓租金下跌最為明顯，主要是受保租房集中入市影響，據克而瑞租售調研，上海保租房入市房源最多的周康、浦江鎮、松江新城三個板塊，機構化房源平均租金下跌超過10%，同時也是個人房源租金下滑最多的板塊。

??未來，隨著保租房的大量入市，租金或將繼續呈現下跌趨勢。

??近年來，住房租賃行業備受政策支持，行業信心逐漸恢復，越來越多的企業和投資者開始積極參與住房租賃業務。

??克而瑞租售數據顯示，截至2023年四季度，TOP30企業開業規模首次超100萬間，相較于2023年三季度的94萬間，環比增長11.78%，相比2022年的92萬間，同比增長13.72%。

??政策和金融環境利好下，企業管理規模持續增加。

??截至2023年四季度，TOP30租賃企業管理規模155.7萬間，年底租賃企業拓店速度加快，環比增長12.15%，全年累計拓店規模近31萬間，同比增長24.78%。

??在管理規模榜中，TOP20入榜企業管理規模門檻為16235間。TOP3管理規模超50萬間，占TOP30管理規模的32%，企業頭部效應依然顯著。

??在開業規模榜中，TOP3頭部企業開業規模共計38.12萬間，占TOP30企業開業規模的36%。TOP10、TOP20、TOP30入榜企業開業規模門檻達到3.3萬間、1.8萬間和0.8萬間，相較于上一季度，提升了3227間、7243間和735間，入榜門檻持續提升。

??央國企規模占比不斷提升。TOP30開業規模榜中，央國企占12家。

??在租賃企業發展中，仍面臨輕資產模式規模增長受限的問題。

??TOP30企業輕資產模式市場化項目開業規模占比呈下降趨勢，這一比重自2021年開始出現下滑。市場化企業輕資產管理新建保租房空間有限，目前超過9成的新建保租房企業均采取一體化自營，上海新建保租房第三方運營僅占5%。

??租賃市場發展至今已趨于平穩，未來在需求沒有發生質變的情況下，市場規模將穩步提升。

??根據測算，到2026年租賃市場規模預計達到1.8萬億元，復合增長率為2%。

??保租房籌建逐漸回落，租賃市場逐步回歸市場導向，這是租賃市場未來一個重要的趨勢。

??保租房籌建高峰已過，未來兩年還有306萬套籌建任務，年度籌建任務逐步回落。

??政策端來看，2022年中央及地方保租房相關政策發布最為密集，到2023年大幅減少，此外政策發生轉向，2023年8月，國務院審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出要建設配售型保障性住房，未來租賃市場將轉向市場化導向。

??回歸市場化也意味著需要依靠綜合產品力提升推動企業經營能力增長。

??整體來看，住房租賃行業已進入平穩發展階段，但仍然面臨租金回報率整體偏低、保租房集中入市帶來的板塊租金下滑、輕資產模式規模增長受限等三個方面的問題待解。

??隨著租賃市場逐步回歸市場化，企業運營能力和產品提升速度正在逐步加快，租賃產品越來越“卷”。