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??現房銷售既考驗企業資金實力也考驗其對市場的判斷能力。對絕大多數開發企業而言，市場持續底部修復、投資回報率大幅下降，主動轉型輕資產開發是房地產發展大勢所趨。

??毫無疑問，現房銷售同樣會對代建領域產生了多方面影響。投資能力“削弱”的中小房企和通過代建“曲線救國”的頭部企業同時下場，會進一步加大代建領域的競爭激烈程度，優勝劣汰下加速代建企業洗牌和整合。規模上仍維持平穩，但結構上，住宅代建比例或進一步增加，且一線代建滲透率有望提升。代建模式上，后期出讓的土地中小股操盤的比例或將提升。

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??影響一、從“算快賬”到“算長賬”，房企加快輕資產轉型

??現房銷售模式對房企的影響更直接。首當其沖的是資金模式發生了根本性變化。開發商必須具備充足的自有資金才能完成項目建設。

??這種變化導致開發周期拉長，企業資金周轉速度下降，投資回報率出現大幅下滑，進而導致投資能力和投資意愿衰退和減弱。

??收益模型的徹底改變，倒逼企業開始調整業務組合，甚至部分企業出現投資與開發職能剝離的現象。拿地開發的重資產業務收縮，加快建設以代建為主的輕資產業務擴張，并形成明顯的比例切換。

??換而言之，拿地受限于資金限制大幅減少，合作拿地、聯合開發以及代建服務比例上升。代建“低投入、低風險、穩收益”的特性，以及無需前期資金投入的優勢，使其成為現房銷售的“避風港”。

??未來，面對現房銷售沖擊，或會有更多的企業深度布局代建業務。根據CRIC統計（2024年數據），已有超100家房企參與過項目代建，其中49家成立獨立代建平臺，未來會有更多企業以專業化方式進軍代建領域。

??此外，不同企業生存策略不盡相同，大型央企國企會加速代建平臺化運作，諸如早年有過項目代建的企業，會單獨成立相應的代建管理公司，與母公司資源、業務形成互補；而部分中小房企則可能會出現“斷腕式”輕資產轉型，通過轉讓存量項目全面轉向代建服務商角色。

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       影響二、土地成交下降、城投仍需“托底”，住宅類代建比重繼續提升

??現房銷售下企業“拿地減少、代建增多”并不會對代建市場規模走勢產生太大影響，未來代建拓展增速將繼續放緩，行業進入平穩分化的新階段。主要基于三方面原因：第一是城投拿地開發意愿保持低位；第二是“以購代建”下代建保障房持續承壓；第三是紓困類代建增量需求大幅收縮。

??但在細分市場，我們認為現房銷售下商業代建的比重將繼續提升，尤其是住宅類項目占比將持續上升。

??雖然現房銷售會導致土地市場延續過去三年下滑態勢，但迫于地方財政壓力以及穩市場的預期，城投“托底”現象不會消失，甚至部分城投主動選擇通過合作、或者代建入股方式進行聯合拿地，因此預計城投拿地總量下滑、但占比保持穩定。

??對于企業而言，城投手中的土地是業務拓展的核心資源，也是迅速搶占市場的主要抓手。一方面，從2021年集中供地以來城投所拿的“預售”地塊，開工率雖低，僅有30%左右，但隨著市場止跌回穩，開工意愿有所恢復；另一方面，現房模式后出讓的地塊，除去部分遠郊純“托底”地塊，部分已通過前期“勾兌”鎖定代建需求，新增代建量有保障。

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       影響三、一線城市滲透率或將走高，二線持平、三四線下降

??如上文所述，若現房銷售試點或全面落地，房企投資能力將顯著受限，轉而通過合作開發、代建模式尋求突破。對代建行業而言，未來市場滲透率有望持續提升，但不同能級城市的分化將愈發凸顯。短期內，代建滲透率或將呈現‘一線加速、二線企穩、三四線承壓’的分化格局。

??其中，一線城市代建滲透率長期處于低位，2021-2023年均不足1%，2024年僅微升至1.25%。核心原因在于：北上廣深等城市土地稀缺性突出、投資回報率高，房企更傾向于自主開發以最大化利潤空間。當房企面臨資金約束時（現房模式下），代建模式可助其以輕資產方式參與城投項目開發，同時盤活城投存量土地資源。未來一線城市代建項目占比有望快速攀升。

??二三線城市受沖擊相對有限。多數二線及三四線城市土地市場以城投托底為主，房企投資收縮對整體供需影響較小。加之城投存量土儲規模龐大，代建項目儲備充足，市場韌性較強。在杭州、成都等土地市場活躍、需求穩健的核心二線城市，代建滲透率未來仍具上行空間。

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       影響四、“小股操盤”代建模式增多，代建費支付方式和節點均需調整

??在過去幾年的城投代建項目中，大部分企業堅持不出資原則，以純代建模式輸出品牌和服務，僅在必要時通過入股或代持方式參與項目，且需經企業集團專項評審會審批。在住宅類項目中，代建企業通過專業能力為委托方創造超額收益，但僅有少數項目存在“對賭”協議（通過利益綁定激勵代建方，但同步轉嫁部分風險）。

??現房銷售模式下，房企需主動聯合城投合作拿地以緩解資金約束，并形成雙贏格局：既滿足城投托底土地市場的要求，又可保障房企的區域市場占有率與土儲安全。

??然而，當前地方政府與城投債務壓力高企，專項債回購土地僅能短期紓困，難以根治問題。這意味著城投繼續托底或與開發企業聯合獲取優質地塊的難度顯著增加，導致“小股操盤”模式占比大幅提升。

??對代建企業而言，這一變化帶來雙重挑戰。第一，資金壓力與回報周期。現房銷售要求代建方入股參與，延長資金回報周期（如代建方需墊付部分開發資金）；第二，代建費支付規則重構，尤其是支付方式與節點需重新設計。全過程代建項目（含代銷）的付款節點需與工程進度強掛鉤（如按基礎完工、主體封頂等階段支付），降低與營銷回款節奏的關聯度。

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       影響五、代建領域競爭愈發激烈，企業面臨“二次”洗牌

??縱觀代建領域發展歷程，在2016-2019年的機遇期和2020-2023年的擴張期兩個階段中，企業已經歷一輪出清與淘汰。

??近三年大量民企以專業代建管理公司的身份入場后，迅速搶占市場份額。這些"新入局"企業已成長為行業中流砥柱，諸如旭輝建管、而今管理、新城建管、金科金建管代建等。與此同時，早期聚焦保障房等政府代建的企業，以及在紓困代建中抓住機遇的部分中小企業，如今在項目拓展中已難覓蹤跡。

??未來若現房銷售模式落地，將有更多企業以專業平臺公司身份進場，代建領域亦面臨頭部開發企業的資源“分食”與中型企業的“生存擠壓”，競爭勢必加劇。

??在內卷格局中，代建企業需持續修煉內功，通過提升服務力、強化專業水平、積累硬實力與核心競爭力，方能贏得市場口碑與委托方認可。

??首先，針對現房銷售模式，優化資金管理、強化全鏈條服務、提升管理效率至關重要。例如借助數字化工具（如BIM、智能工地）縮短工期、加速回款，使項目在未來供應集中期搶占先機。

??其次，在"所見即所得"銷售模式下，產品力的突破與進階是實現超額收益的關鍵。實景呈現下，產品力價值被放大，好房子無需依賴營銷話術，而是通過空間、細節與服務的真實觸達，直接轉化為購買力。

??再次，企業需深耕細分市場，通過精細化、個性化服務滿足多元需求。代建本質是輸出服務與品牌，需以精細化服務響應政府平臺、中小開發商、金融機構等委托方的個性化訴求，最終實現"管理費+超額收益分成"的價值閉環。

??最后，與地方城投平臺建立長期合作，實現代建方與委托方利益深度綁定。這要求企業兼具獨特核心競爭力與領先的綜合代建能力，方能贏得信任、兌現委托方訴求。