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??當(dāng)前因新房供應(yīng)節(jié)制，樓市庫(kù)存延續(xù)下行走勢(shì)，2025年1月末50個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存同比下降11%，不過(guò)值得關(guān)注的是，重點(diǎn)城市諸如廣州、武漢、南京去化周期仍超20個(gè)月，短期內(nèi)還面臨一定的去化難題。究竟當(dāng)前三城庫(kù)存結(jié)構(gòu)存在怎樣特征，未來(lái)哪些房源或?qū)⒚媾R去化難題？

??01

??50城狹義庫(kù)存延續(xù)下行、同比降11%

??廣漢寧等多城去化周期仍超20個(gè)月

??目前受供應(yīng)制約，樓市仍處于去庫(kù)存周期，2025年1月50城狹義庫(kù)存持續(xù)回落，去化周期高位回落：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存僅為31093萬(wàn)平方米，環(huán)比降1%，同比降11%；按12個(gè)月測(cè)算去化周期2025年12月末達(dá)21.53個(gè)月，環(huán)比持平上月，同比增12%。

??而聚焦重點(diǎn)一二線城市，我們發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個(gè)月，為了更好的分析高庫(kù)存城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)特征和未來(lái)去化可能性，我們選取了廣州、武漢、南京作為典型城市進(jìn)行重點(diǎn)分析。

??02

??面積段：廣漢100-140平中等面積段

??南京<70平酒店式公寓庫(kù)存積壓

??從庫(kù)存套數(shù)分面積段來(lái)看，廣州、武漢庫(kù)存主力為100-140平中等面積段，而南京70平以下小面積段存在庫(kù)存積壓情況，不過(guò)與2024年末庫(kù)存結(jié)構(gòu)對(duì)比，各城市主力庫(kù)存面積段套數(shù)占比均出現(xiàn)了不同程度回落，庫(kù)存壓力略有緩解。

??具體來(lái)看，廣州2025年1月末庫(kù)存主力面積段為100-120平，占比為21.64%，較2024年末下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。武漢2025年1月末庫(kù)存主力面積段為100-140平，占比近6成，較2024年末下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。廣漢中等面積段積壓主要源于這部分面積段此前供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)量，隨著行情轉(zhuǎn)淡，居民購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)，客戶或持幣觀望或分流至二手，導(dǎo)致去化不暢。相較而言，南京主要為70平以下小面積段庫(kù)存積壓，2025年1月末庫(kù)存套數(shù)占比高達(dá)29.31%，而其中9成為酒店式公寓等具備投資屬性產(chǎn)品，短期易受到行情波動(dòng)影響。

??03區(qū)域段：廣州增城、武漢東西湖等外圍庫(kù)存高企，南京江寧庫(kù)存占比高

??從庫(kù)存區(qū)域來(lái)看，廣漢和南京形成了典型的差異化特征，廣州、武漢城市外圍低價(jià)值片區(qū)庫(kù)存占比相對(duì)較高且有逐步增加態(tài)勢(shì)，譬如廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)，2025年1月末庫(kù)存套數(shù)占比分別達(dá)到了23.12%和14.28%，較2024年末分別增長(zhǎng)了0.09pcts和0.07pcts。

??南京中等價(jià)值片區(qū)江寧區(qū)庫(kù)存套數(shù)占比居首，達(dá)到2成以上。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年末江寧區(qū)庫(kù)存套數(shù)占比為21.2%，較2024年末上升0.19pcts，相較而言，城市核心區(qū)玄武、秦淮庫(kù)存占比均不足5%。

??04廣州、武漢外圍片區(qū)、南京<70平酒店式公寓供過(guò)于求、去化難度上升

??為了更好的分析廣州、武漢、南京當(dāng)前庫(kù)存去化難易程度，我們將三城庫(kù)存結(jié)構(gòu)與成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比，考量到2025年1月單月或有偶發(fā)性因素影響，我們選取了2024年全年成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比，可以看出，廣州、武漢面積段基本匹配，主要是外圍區(qū)域存在供需失衡，而南京則剛好相反，區(qū)域段基本匹配，而70平以內(nèi)下面積段則呈現(xiàn)顯著的供過(guò)于求。

??具體來(lái)看，廣州成交結(jié)構(gòu)以100-120平和80-90平為主，占比均為23%，與庫(kù)存結(jié)構(gòu)基本匹配，僅80-90平因成交熱度較高，成交占比顯著超過(guò)庫(kù)存占比。

??武漢成交結(jié)構(gòu)和庫(kù)存結(jié)構(gòu)高度趨同，成交結(jié)構(gòu)同樣以100-120平和120-140平為主，占比分別為34.8%和24.8%，與庫(kù)存結(jié)構(gòu)基本匹配，其余面積段也無(wú)明顯供需錯(cuò)配情況。

??而從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，城市外圍區(qū)域諸如廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)等2025年1月庫(kù)存套數(shù)占比均顯著高于2024年成交套數(shù)占比，存在顯著的供大于求情況。

??南京與廣州、武漢略有不同，供需錯(cuò)配主要體現(xiàn)在面積段層面。從區(qū)域來(lái)看，江寧區(qū)呈現(xiàn)出供需兩熱，庫(kù)存占比和成交占比均為21%，短期內(nèi)庫(kù)存積壓基本不存在去化風(fēng)險(xiǎn)，僅雨花臺(tái)區(qū)和秦淮區(qū)等城市核心區(qū)域存在比較明顯的供不應(yīng)求。

??而從面積段來(lái)看，小于70平小面積段的酒店式公寓還是存在顯著的供過(guò)于求，2025年1月 末庫(kù)存套數(shù)占比高達(dá)29.2%，而2024年成交套數(shù)占比不足10%，后期大概率面臨去化難。

??總體來(lái)看，受新房供應(yīng)節(jié)制影響，樓市仍處于去庫(kù)存周期，狹義庫(kù)存波動(dòng)下行，至2025年1月末50個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存僅為31093萬(wàn)平方米，環(huán)比降1%，同比降11%。而廣州、武漢、南京等重點(diǎn)城市去化周期仍高于20個(gè)月，存在一定去化風(fēng)險(xiǎn)。分析了庫(kù)存結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)，廣州、武漢主要為城市外圍區(qū)域100-140平庫(kù)存占比較高，南京則為城市中等價(jià)值片區(qū)、70平以內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品存在庫(kù)存積壓。

??結(jié)合2024年成交結(jié)構(gòu)即客戶購(gòu)房偏好特征綜合分析，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)仍存在顯著的供過(guò)于求，后期去化問(wèn)題依舊突出，而南京則主要為小面積段即70平以下酒店式公寓庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大，隨著投資投機(jī)需求退潮，未來(lái)還將面臨不小的去化壓力。