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??中國恒大集團（以下簡稱“恒大”，3333.HK）上海北外灘項目最終還是易主了。

??12月14日晚間，恒大發(fā)布公告稱，與光大興隴信托簽訂協(xié)議，擬將持有的上海恒耕置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海恒耕”）30%股權(quán)及項目經(jīng)營權(quán)益轉(zhuǎn)讓予后者，總代價約6.63億元。

??據(jù)了解，上海恒耕成立于2020年9月，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，由恒大地產(chǎn)持股30%，合資方持股70%。其中的合資方為上海亙辰信息技術(shù)合伙企業(yè)（有限合伙），是光大興隴信托的關(guān)聯(lián)方。

??而上海恒耕主要負責開發(fā)的項目就是恒大位于上海北外灘項目。據(jù)公開資料顯示，該項目是恒大于2020年通過公開土地市場競拍所得。隨后，由于恒大出現(xiàn)資金問題，該地塊自競得后就一直處于停工狀態(tài)。

??早在2021年底，就曾有市場消息傳出，恒大或考慮將上海北外灘項目進行轉(zhuǎn)讓，只是受讓方一直沒有落實。如今，傳言落地。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，相比土地長期閑置被政府收回，恒大此次出售該地塊既可盤活公司資產(chǎn)，也能讓資金回流為保交樓提供資金。

??恒大方面也表示，此次交易價格約6.63億元將被分為兩部分，其中的2000萬元將以現(xiàn)金支付，剩余6.43億元現(xiàn)金將計價用于清償轉(zhuǎn)讓方及其關(guān)聯(lián)方對項目公司、合資方的往來款債權(quán)，出售事項的所得款現(xiàn)金將作為公司保交樓用途。

??北外灘項目虧本出售

??上海北外灘區(qū)域?qū)τ诤愦蠖跃哂刑厥庖饬x。

??2020年1月，恒大華東公司總部——上海恒大中心正式遷入虹口北外灘新址，包括恒大研究院華東分院、恒大財富華東總部陸續(xù)進駐。隨后，恒大抓住北外灘區(qū)域發(fā)展機遇，加大了在此的投資力度。

??2020年9月17日，在經(jīng)過38輪競價之后，恒大以22.95億元的總價拿下虹口區(qū)北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號地塊（歷史風貌保護舊改項目），折合樓面價約5.1萬元/平方米，溢價率10.87%。

??據(jù)公開資料顯示，該地塊位于上海市虹口區(qū)北外灘核心區(qū)域，規(guī)劃為商業(yè)、住宅、辦公為一體的綜合項目，規(guī)劃總面積約4.5萬平方米，其中包括住宅建筑面積2萬平方米、商辦建筑面積約2.5萬平方米，其中商辦物業(yè)需自持不少于20年。此外，項目中還有約5600平方米為保留保護歷史建筑，須改造利用與周邊空間協(xié)調(diào)，整體而言，開發(fā)存在一定挑戰(zhàn)。

??不過即使如此，這塊地從溢價率和樓面地價來看，恒大都拿得比較劃算。彼時，該地塊周邊地塊溢價率均在30%左右，樓面地價也都超過6萬元/平方米。

??由于地塊稀缺性，這塊地曾是恒大在上海最為核心的項目，有消息稱，恒大甚至已經(jīng)為該項目定下了案名。不過，世事難料，這樣一宗寶地因為恒大自身的債務(wù)和經(jīng)營問題，最終不得不拱手讓人。

??恒大在公告中介紹，由于公司流動性問題對項目開發(fā)和進度造成負面影響。因此，上海北外灘項目土地因長期閑置，已收到相關(guān)土地部門發(fā)出的閑置土地調(diào)查通知書，項目存在土地閑置行政處罰及面臨收地的風險。

??“地塊出讓后長時間未開工，就會被認定為閑置土地，這個有法律規(guī)定。”一位上海市場觀察人士表示。

??實際上，此前就有類似情況發(fā)生。

??2021年時，恒大在全國范圍內(nèi)多宗地塊均被政府收回，例如海口市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布不動產(chǎn)權(quán)證書作廢公告，宣布收回恒大地產(chǎn)的8宗土地；安慶恒大公園土地被收回；沈陽自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地；曾引起全國廣泛關(guān)注的恒大足球場地塊也被業(yè)界曝出被收回。

??為此，恒大也吸取了教訓(xùn)，即使虧本轉(zhuǎn)讓，也避免被收地。

??恒大在公告中提到，此次轉(zhuǎn)讓項目權(quán)益的對價扣除將予出售資產(chǎn)及出售事項的成本及相關(guān)稅項而得出的金額，預(yù)計本次出售事項將錄得虧損約0.55億元。

??債務(wù)重組無果

??出售北外灘項目只是恒大處置資產(chǎn)的“冰山一角”。

??為了解決債務(wù)問題以及獲取保交樓資金，去年9月，恒大將所持的盛京銀行12.82億股股份擺上拍賣臺，最終獲得約73.07億元的資金流入。據(jù)阿里拍賣網(wǎng)公布信息，今年12月29日，恒大還將拍賣一宗位于蘇州市相城區(qū)的住宅用地，起拍價格約18.5億元，保證金約3.7億元。

??據(jù)恒大早前披露，截至2023年10月末，公司先后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地及在建工程轉(zhuǎn)讓、信托、代持等方式，累計共完成75個房地產(chǎn)項目的過戶。

??這些處置資產(chǎn)所得款額遠遠不足以覆蓋恒大的巨額債務(wù)。截至10月末，恒大仍有未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計約3013.63億元，逾期商票累計約2059.33億元。

??在加速旗下資產(chǎn)出售的同時，恒大也在尋求境外債務(wù)整體重組，不過結(jié)果不盡人意。

??12月15日晚間，恒大在港交所公告稱，公司于2023年4月3日簽訂的每一份重組支持協(xié)議的期限已于2023年12月15日到期，且并無被延長。這意味著，恒大的境外債重組暫時還未有結(jié)果。

??恒大表示，公司及其顧問將繼續(xù)與公司各利益相關(guān)者進行討論，以期就公司境外債務(wù)的整體重組達成一致的協(xié)議。

??近期，圍繞恒大重組方案的消息眾說紛紜，而9月底、10月初，隨著恒大、許家印先后被查，恒大無法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格，導(dǎo)致前期各方一直在努力推進的重組方案無法落實。自此以后，恒大一直沒有公開新的債務(wù)重組方案。