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??2024年9月26日，中央政治局會議首次定調“促進市場止跌回穩”，季度末信貸政策迎來多項調整，主要包括LPR及房貸利率、首付比例、存量房貸降息等方面。

??9月29日，上海率先調整住房限購政策，揭開一線城市新一輪限購松綁的序幕，隨后廣州全面放開限購，深圳住房限購政策也迎來松綁。

??9月30日晚間，一線城市最后一個北京也發布調整政策，五環內非北京戶籍家庭社保年限“5改3”，五環外非北京戶籍家庭社保年限“5改2”，首付首套不低于15%，二套不低于20%。

??從4個一線城市政策對比來看，廣州成為本輪調控中第一個全面取消限購的一線城市，上海、深圳和北京則有針對性地優化調整住房限購政策，其中深圳調整力度更強，上海和北京調整不及預期。

??2024年三季度，地方需求端調控繼續放松，全國約145個城市出臺約196次新政，政策出臺頻次與二季度基本持平，但9月底力度明顯較高，體現“促進市場止跌回穩”的施政決心。

??我們認為9月26日的政治局會議對房地產乃至經濟都會有長遠的影響，未來房地產行業止跌回穩可期。

??2024年僅剩下最后三個月，在整體市場信心修復的過程中，如何“止跌回穩”將成為四季度乃至全年的關鍵課題。

??本期國慶特別策劃，將從政策、業績、土地、市場、融資、物業、租賃、城更等多個方面，全面復盤前三季度筑底情況，以期預判行業未來走向。

??2024年9月26日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

??從歷次政治局會議的表述來看，此次政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩”。

??不僅如此，對比過往政治局會議中房地產的表述，此次對房地產方面的要求更加具體，且可操作性更強。如調整住房限購政策，降低存量房貸利率等。

??政治局會議定調后，2024年9月29日，上海、廣州、深圳齊出房地產新政。9月30日晚間，北京跟進，從4個一線城市政策對比來看，廣州如預期成為首個全面取消限購的一線城市，上海、北京微調限購不及預期，深圳力度明顯更大。

??1、北京降首付，非北京戶籍家庭五環內“5改3”、五環外非北“5改2”

??2024年9月30日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知，成為一線城市中最后一個政策調整的城市。主要涉及降首付、限購、公積金等。

??第一，非北京戶籍家庭3年社保可買五環內，2年社保可買五環外，特殊人才1年。對非京籍家庭購買五環內住房的，社保或個稅繳納年限由“購房之日前連續繳納滿5年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿3年及以上”；購買五環外住房的，進一步調減為“購房之日前連續繳納滿2年及以上”。符合北京經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。

??第二，首付比例降至首套15%、二套25%。將商業性個人住房貸款首套房貸最低首付款比例由不低于20%下調至不低于15%，二套房貸由不低于35%（購買五環內住房）、不低于30%（購買五環外住房）統一下調至不低于20%。

??第三，京籍二孩以上家庭購房的，公積金可貸款額度上浮40萬元。京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執行住房限購政策。

??第四，取消普通住房和非普通住房標準。

??第五，調整通州區住房限購政策。居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。

??從政策內容來看，北京依然是一線城市中限購最嚴的城市，此次調整也相對保守，不及預期。

??2、上海降首付，外環外限購“3改1”、居住證+3年社保可享滬籍待遇

??9月29日晚間，上海率先調整住房限購政策，主要涉及限購、限貸、稅費減免等三方面。

??第一，非滬籍1年社保可買外環外、居住證+3年社保可享滬籍待遇，滬籍臨港可多買一套。非滬籍買外環外社保年限由3年降為1年，另外，非滬籍居民原本最多只能買1套，而現在只要居住證積分達標且滿3年社保，以家庭為單位最多可以買2套，多孩家庭最多可以買3套。滬籍居民的購房政策在現有基礎上，增加了可以在臨港多買一套的選擇。

??第二，首付比例降至首套15%、二套25%。首套房首付比例由原本的20%降到15%，二套房首付比例由35%降到25%，臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等二套房首付比例由30%降到20%。除此之外，上海還表態要落實國家關于降低存量房貸利率政策，進一步減輕購房人房貸利息支出。

??第三，增值稅征免“5改2”，取消普宅標準后144平以上住房交易增值稅、個稅、契稅等將下降。一方面，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年，另一方面，將取消普宅/非普宅的劃分標準，也就是原本屬于非普通住宅的144平以上的房源的增值稅、個稅、契稅等交易稅費將降低。

??從政策對比來看，上海曾在2024年5月27日調整過限購及信貸政策，隨后5月28日廣州、深圳同日跟進。（詳見：廣州、深圳跟進！一線城市僅剩北京）

??限購方面，當時上海將非滬籍居民社保年限“5改3”，同時非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。此次在“5改3”的基礎上，外環外社保年限由3年降為1年。同時增加了居住證達標且滿3年社保可享戶籍待遇。

??信貸政策方面，5月27日上海將首套首付標準從30%調整為20%，二套首付標準從40%（外圍50%）調整為30%（外圍35%）。此次在之前的基礎上再次下降到首套15%，二套25%（外圍20%）

??從結果來看，此次上海限購政策調整僅與5月28日深圳限購調整相近，信貸政策調整也僅與5月28日廣州政策調整相近，整體不及預期。

??3、廣州成為首個全面取消限購的一線城市，但預期成交提振效果比較有限

??9月29日，廣州發布新政，宣布自9月30日起，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。這也意味著，廣州成為4個一線城市中首個全面取消限購的城市。

??實際上，在929新政前，廣州限購政策就是4個一線城市中最寬松的，9月27日南沙區全面取消限購后，廣州僅有越秀、海珠、荔灣、天河、白云等5個限購區域，且只對購買120平以下住房進行限購。從這個角度來說，在原本較為寬松的政策框架下，受限購制約的潛在購房需求并不多，因此全面放開限購所能帶來的成交提振效果比較有限，政策的信號意義要大于實際意義。

??4、深圳降首付，取消限價限售，中心區域社保“3改1”、外圍取消限制

??9月29日，深圳住建局等四部門聯合發文，提出調整分區住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優化個人住房貸款政策等措施。具體來說：

??第一，非戶籍購房社保“3改1”、外圍區域不再要求社保，戶籍家庭外圍區域可多購1套。針對于非戶籍居民來說，在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道購房社保年限由3年降為1年，其余區域不再看社保。戶籍家庭的限購調整并不多，只是將可在外圍區域多購買一套的人群限定范圍從多孩家庭放寬到全市居民家庭。

??第二，下調首付比例至15%、20%，放松多孩家庭限貸。首付比例由原本的首套最低20%、二套35%調降為首套15%、二套20%，深山合作區二套為15%。此外，限貸政策向多子女家庭傾斜，多還家庭購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業務時可適用首套住房貸款政策。

??第三，取消限售。在原有政策體系下，深圳商品住房、公寓需要分別取證滿3年、滿5年才可以轉讓，新政取消了商品住房和商務公寓轉讓限制，取得不動產權登記證書后，即可上市交易。

??第四，取消限價。深圳原本對新房銷售實施價格指導，開發商申報價格高于周邊同類項目或本項目前期成交價格時，相關部門可以不予辦理價格備案、暫不合法預售許可，而新政后價格由開發商自主確定并報市場監管部門備案，給予了房企充分的自主定價空間。

??第五，增值稅征免年限“5改2”。個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。

??從結果來看，深圳政策力度比上海更大，預計將對提振市場信心和最終交易產生積極作用。尤其是二手房市場影響最明顯。

??在上海、廣州、深圳三個一線城市齊出房地產新政的同一天，9月29日晚，央行中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，重點涉及：

??第一，適用范圍上，所有加點高于LPR-30BP的存量商貸，無論首套二套均可享受。不同于2023年8月僅限于首套房的存量房貸降息，此次批量降息還惠及二套房借款人，由于二套房原有房貸加點一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅將更大。

??第二，調整幅度上，降為不低于LPR-30BP，京滬深等還要不低于地方加點下限。《倡議》明確批量調整后，存量房貸利率原則上降至不低于LPR-30個基點（3.35%），北京、上海、深圳由于還未取消房貸利率下限，還要不低于地方加點，比如深圳二套房存量房貸利率最多只能降到LPR-5BP。

??第三，時間上，10月底前完成批量調整。要求主要商業銀行原則上應于倡議發布當日對外發布公告，不晚于10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切。

??此外，為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴大等問題，央行將推動完善完善商業性個人住房貸款利率定價機制，要點包括以下幾方面：

??第一，允許銀行和借款人自主協商變更房貸加點，不用等待批量調整。商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾。

??第二，取消重新定價周期最短為一年的限制，能讓存量房貸客戶更快享受LPR下調帶來的利率優惠。原本房貸利率的重新定價周期規定為一年，且大多數定價日為每年的1月1日，這意味著對于存量房貸客戶來說，今年的LPR利率下降，要到來年1月才能轉化為實質性的房貸利率下調。此次取消了重加定價周期一年的硬性限制，將之縮短為季、半年，可以讓存量房貸客戶在降息周期更快享受LPR下調帶來的利率優惠，當然LPR利率一旦回到上行周期，存量房貸的跟隨上調也會更加及時。

??除了存量房貸降息以外，央行在9月24日國新辦發布會上預告的降全國層面二套首付、再貸款支持比例提高100%、續期“金融16條”和經營性物業貸款支持等政策也一一落地。

??三個一線城市齊出房地產新政，央行存量房貸降息等細則 發布，可以說是充分體現了“促進市場止跌回穩”的施政決心。

??整體來看，2024年三季度，中央著力于推動房地產行業中長期平穩健康發展，部署了住房養老金試點等工作，季度末央行等三部委打出政策組合拳，繼續托底短期樓市。

??同時地方需求端調控繼續放松，全國約145個城市出臺約196次新政，政策出臺頻次與二季度基本持平，但較去年三季度下降2成。三季度，信貸方面政策調整最為一致且密集，多數城市將限貸套數核算范圍由全市縮小為區，對于掛牌出售、出租的房屋予以套數核減，允許提取公積金付首付、放寬二套貸款限制等成為標配。

??供給端方面，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質住宅開發建設，三季度，24個城市出臺計容新規。

??如上海、深圳等放開70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務設施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容；放寬半開敞空間半計容比例，調整陽臺進深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標要求；放寬層高限制；優化飄窗和設備平臺管控要求；出臺限高令，控制超高層住宅開發等。

??與此同時，2024年三季度，存量住房收儲進入落地期，保障性住房再貸款支持加碼，各地房源征集公告密集發布，多城已開啟首批保障性住房配租、配售。

??中央保障性住房再貸款支持加力。9月24日，央行3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業銀行的資金成本和放貸風險，有助于提升商業銀行貸款投放積極性，進而加快地方國企收儲進度。另據央行披露的再貸款發放進度，截至二季度末，金融機構已經發放了近250億元租賃住房貸款，人民銀行已審核發放再貸款資金超過120億元。

??地方收儲加速落地，三季度，22個城市發文推進收儲工作。大連、長沙、泰安、柳州、蚌埠等多個城市發布房源征集公告，明確收儲房源的區位、房源資質、套型面積、房源形態、配套設施、收儲價格等標準。

??福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等已完成部分房源收儲任務，福州、鄭州等已有保障性住房轉化項目入市。

??從9月底政策連發來看，如此多重磅政策密集落地非常罕見，可以說是充分體現了政治局會議“促進市場止跌回穩”的決心。

??從預期政策效果看，廣州原本的限購政策已很寬松，因此在刺激需求釋放力度有限。深圳、上海新政最全面，涉及“四限”調整和降低交易稅費，將在二手房市場影響更明顯。北京政策松綁不及預期，為一線城市中最保守。

??展望四季度，一線城市“四限”調整之后效果發酵，市場預期逐步改善，10月整體成交或將止跌企穩，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有一定的放量空間。