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??樓市仍然籠罩在冷意中。

??3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年1～2月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，銷售端壓力依然很大。1～2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，降幅比2023年1～12月擴(kuò)大12個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房銷售額10566億元，同比下降29.3%，降幅比2023年1～12月擴(kuò)大22.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額下降32.7%。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)亦顯示，今年前兩個(gè)月百強(qiáng)房企銷售額同比下降51.6%。百強(qiáng)房企中，僅保利發(fā)展、萬科銷售額超過300億元；綠城中國(guó)、招商蛇口、華潤(rùn)置地超過200億元；銷售額百億元房企陣營(yíng)僅剩14家，比去年同期減少12家。

??在業(yè)內(nèi)觀察人士看來，降幅較大部分原因是2023年春節(jié)前后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)部分反彈，銷售額基數(shù)較大。同時(shí)，受居民收入及市場(chǎng)預(yù)期不確定影響，今年春節(jié)期間樓市返鄉(xiāng)置業(yè)行情平淡，雖然房企通過多種途徑緊抓春節(jié)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，但購房者觀望情緒依然濃重。

??“企業(yè)普遍認(rèn)為，當(dāng)前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中，二手房市場(chǎng)有觸底企穩(wěn)跡象，新房市場(chǎng)交易承壓。”上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)罕見披露了近日舉辦的兩場(chǎng)房企座談會(huì)信息，這代表了房企的心聲。

??積極信號(hào)是，1年以來降幅不斷擴(kuò)大的房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)首次有了改善信號(hào)。1～2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，同比下降9%；降幅比2023年1～12月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，這是1年來的首次收窄。其中，住宅投資8823億元，同比下降9.7%。

??“從整體情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型中。從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，前兩個(gè)月有一些積極的變化。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，居住消費(fèi)類的部分商品零售額也有所改善。家具類、建筑裝璜材料類零售額分別增長(zhǎng)4.6%、2.1%，都比上年12月份有所改善。”3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華在新聞發(fā)布會(huì)上表示。

??從影響開發(fā)投資增速的主要指標(biāo)看， 1～2月份，房屋施工面積同比下降11%，降幅比2023年1～12月擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積9429萬平方米，同比下降29.7%，降幅比2023年1～12月擴(kuò)大9.3個(gè)百分點(diǎn)。

??1～2月，房屋竣工面積10395萬平方米，同比下降20.2%。而2023年全年，房屋竣工房屋面積同比增長(zhǎng)17%。

??值得注意的是，房企拿地積極性出現(xiàn)恢復(fù)信號(hào)，這也是支撐開發(fā)投資降幅收窄的主要原因。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1～2月，百強(qiáng)企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長(zhǎng)30.6%。從各城市群拿地金額來看，京津冀地區(qū)領(lǐng)跑全國(guó)。克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示，2月份30家典型房企單月拿地金額為288億元，環(huán)比回升52%。

??但與此同時(shí)，銷售端去化艱難令房企資金端壓力更大。1～2月份，房企到位資金16193億元，同比下降24.1%，降幅比2023年1~12月擴(kuò)大10.5個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，國(guó)內(nèi)貸款3144億元，同比下降10.3%；自籌資金5374億元，同比下降15.2%；定金及預(yù)收款4630億元，下降34.8%；個(gè)人按揭貸款2214億元，下降36.6%。

??由定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款組成的銷售回款占資金來源的40%以上，為開發(fā)商提供主要造血功能，該功能不恢復(fù)，單靠外部融資很難持續(xù)。而占房企資金來源三分之一的自籌資金，也需要金融部門切實(shí)推進(jìn)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??央行數(shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月新增信貸投放達(dá)到6.37萬億元，信貸投放力度并不小。其中，2月份單月人民幣貸款增加1.45萬億元。分部門看，2月份單月，居民住戶貸款減少5906億元，其中短期貸款減少4868億元，中長(zhǎng)期貸款減少1038億元；企（事）業(yè)單位貸款增加1.54萬億元。居民中長(zhǎng)期貸款的主要組成部分就是住房按揭貸款，再次印證了市場(chǎng)觀望情緒濃重。

??這種形勢(shì)下，樓市去庫存戰(zhàn)再次打響。2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長(zhǎng)15.9%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.8%，該指標(biāo)已連續(xù)29個(gè)月正增長(zhǎng)。

??2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.13，較1月份降低0.27個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯。

??這一日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了1～2月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。1～2月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）50847億元，同比增長(zhǎng)4.2%，增速比2023年全年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，制造業(yè)投資增長(zhǎng)9.4%，增速加快2.9個(gè)百分點(diǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)6.3%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。可見，地產(chǎn)投資跌幅收窄、制造業(yè)投資和基建投資向上運(yùn)行，帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資增速的走高。

??房地產(chǎn)投資能否在今年轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)？未來需要哪些政策來提振房地產(chǎn)行業(yè)？面對(duì)市場(chǎng)疑慮，劉愛華表示，下一步要落實(shí)好全國(guó)“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)作出的明確部署，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

??劉愛華表示，2024年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)兩會(huì)對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求，要求適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這些政策措施的落實(shí)，將會(huì)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

??中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)程不斷加快，企業(yè)端資金支持力度持續(xù)加大，相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)也有望持續(xù)推進(jìn)，疊加多地“三大工程”建設(shè)加速，均將為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供一定支撐。

??上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦表示，政策的優(yōu)化措施一出臺(tái)，市場(chǎng)沒有像原來一樣出現(xiàn)急速反轉(zhuǎn)，既代表市場(chǎng)更加理性，短期炒房現(xiàn)象得到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)在朝著健康方向發(fā)展，也說明政策效果需要一定時(shí)間。