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??常住人口規模近2190萬波動，外來人口占比已連續九年下降

??從2000年以來北京市常住人口、常住外來人口以及戶籍人口變動情況來看：

??1. 常住人口在2000—2016年保持增長，17年間常住人口增長831.8萬，年均增長48.9萬；2017—2022年，常住人口連續六年小幅下降，同比降幅均在0.20%及以下，2023年常住人口同比小幅增長0.07%至2185.8萬。常住外來人口增長趨勢與常住人口基本一致，2000—2015年保持增長，2016—2023年持續下降。北京市常住人口及常住外來人口增長情況自2016年后發生顯著變化，與城市總體規劃有密切關系。2017年9月國務院批復《北京城市總體規劃（2016—2035年）》提出，嚴控人口規模，將北京市人口控制在2300萬以內，并在2020年以后長期穩定在這一水平。北京市政府制定“以房管人”“以證管人”“以業控人”的政策控制人口數量，并首次于2016年政府工作報告中提出居住證制度，并逐步將其制度化和法律化；

??2. 戶籍人口穩定增長，2000—2023年戶籍人口累計增長320.2萬，年均增長13.9萬；期間，僅2000年、2020年戶籍人口分別增長7.7萬、3.4萬，2017年戶籍人口減少3.7萬，其他年份戶籍人口增長均超過10萬。據數據統計，2017年是北京市自建國以來外來人口與戶籍人口首次雙降，外來人口下降主要是由于北京市開始執行嚴控人口規模的政策，戶籍人口下降主要是由于戶籍人口死亡人數大幅增加，2017年戶籍人口自然增長人數為-7.9萬；

??3. 伴隨著北京市嚴控人口規模和堅持相對嚴格的落戶政策，外來人口占北京市常住人口比例于2014年達到峰值39.53%，此后呈持續下降趨勢，至2023年末已降至37.70%。反觀戶籍人口占北京市常住人口比例自2014年降至谷值后開始反彈，至2022年末已升至65.36%。

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??北京市步入中度老齡化階段，勞動人口撫養負擔日漸加重

??2010-2023年間，北京市常住人口中不同年齡段人口變動表現不一。具體來看：

??1. 0-14歲人口在2010—2021年保持緩慢增長，占同期常住人口比例由2010年的8.60%提升至2021年的12.09%；2022年、2023年，0-14歲人口連續兩年減少，占同期常住人口比例也略有下降；

??2. 15-59歲人口在2010—2013年保持增長，自2014年開始減少，至2023年，15-59歲人口已連續十年減少；占同期常住人口比例在2010—2023年持續下降，由2010年末的78.86%降至2023年末的65.35%；

??3. 60歲及以上人口占同期常住人口比例在2010—2023年持續增長，至2023年末，60歲以上人口已達494.8萬，占同期常住人口比例升至15.87%；

??4. 1982年維也納老齡問題世界大會確定，60歲及以上老年人口占總人口比例超過10%，意味著這個國家或地區進入老齡化，比例處在10%—19%、20%—29%和30%以上，分別表示輕度老齡化、中度老齡化和重度老齡化。根據北京市最新統計數據，截至2022年末，北京市常住人口中60歲以上人口占比達到21.29%，戶籍人口中60歲以上人口占比達到29.03%，已進入中度老齡化社會。2023年，常住人口中60歲以上人口占比進一步提升至22.60%，人口老齡化有加速發展態勢。北京市衛健委預測，到“十六五”初期，北京市人口老齡化水平將超過30%，老年人口突破700萬，進入重度老齡化社會。

??從2010—2023年北京市常住人口撫養比來看，呈持續走高趨勢，尤其近幾年來，老年撫養比增勢明顯提速，帶動總撫養比持續抬升。截至2023年末，北京市少兒撫養比為13.65，老年撫養比為18.04，總撫養比為31.69，意味著平均每100個人要撫養31.69個少兒和老年，撫養負擔逐漸加重。

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??性別比波動下降，戶籍人口呈現“女多男少”格局

??根據2000—2022年北京市常住人口及戶籍人口性別比來看，總體均呈現波動下降態勢。但截至2022年末，常住人口依然維持男性人口數量高于女性人口數量，差值為44.1萬，性別比為104.1；反觀戶籍人口，自2017年開始男性人口數量持續低于女性人口數量，2022年末男女人口數量差值為11.5萬，性別比為98.4。

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??結婚登記步入下滑通道，家庭規模小型化特征突出

??2000—2022年，北京市結婚登記和離婚登記總體均呈現“倒V型”走勢，其中：

??1. 結婚登記方面，2000—2016年，結婚登記呈現波動上升和高位盤整態勢，峰值為2009年的181771對，谷值為2002年的76136對；2017—2022年，結婚登記呈現持續快速下滑態勢，至2022年，結婚登記已降至91300對，為2006年以來首次低于十萬對，也反映出當前不婚、晚婚的總體趨勢。

??2. 離婚登記方面，2000—2016年。離婚登記呈現波動上升趨勢，峰值為2019年的97583對，谷值為2001年的5425對；2017—2022年，離婚登記呈現波動下滑態勢，尤其是2021年“離婚冷靜期”制度實施后，離婚登記顯著下降，2022年離婚登記36858對，較2021年的76134對“腰斬”過半。

??從2000—2022年北京市戶籍家庭戶情況來看，總戶數呈持續緩慢增長態勢，戶均人口在經歷快速減少后逐漸趨穩。截至2022年末，北京市戶籍家庭564.1萬戶，較2000年末增加166.2萬戶；戶均人口2.53人，較2000年末減少0.25人。此外，根據2022年北京市統計局抽樣調查210288戶家庭，一人戶、二人戶、三人戶、四人戶、五人及以上戶占比分別為26.6%、34.0%、22.7%、9.9%、6.9%，家庭規模小型化特征突出。

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??常住人口自然增長率連續六年下降，戶籍人口自然增長多次出現負值

??根據2000—2022年北京市常住人口自然增長情況來看：

??1. 出生率：2000—2016年呈波動上升態勢，峰值為2014年的9.69‰，谷值為2003年的5.06‰；2017—2022年持續走低，至2022年已降至5.67‰，為2000年以來常住人口出生率第二低；

??2. 死亡率：2000—2022年，常住人口死亡率總體保持穩定，介于4‰-6‰之間，峰值為2002年的5.73‰，谷值為2011年的4.26‰；

??3. 人口自然增長率：僅2003年、2022年為負值，其他年份均為正增長，峰值為2012年的4.72‰。值得注意的是，自2017年以來，常住人口自然增長率已連續六年下降，且2022年轉為負增長。

??從2000—2022年北京市戶籍人口自然增長情況來看，出生人口與死亡人口走勢均呈現一定的“倒V型”走勢，尤其值得關注的是，近些年來，隨著北京市戶籍人口老齡化程度的加深，戶籍人口自然增長出現負值的年份更加頻繁。

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??人口分布持續優化，城六區常住人口接近“1085萬”控制目標

??從2010—2022年北京市城六區常住人口變動情況來看，城六區常住人口規模自2016年開始下降，占同期全市常住人口比例也明顯下滑，2020—2022年，城六區常住人口占全市常住人口比例維持在50%左右。這主要是城市總體規劃調整所致。《北京城市總體規劃（2016—2035年）》中提出，通過疏解非首都功能，實現人隨功能走、人隨產業走，降低城六區人口規模，城六區常住人口在2014年基礎上每年降低2～3個百分點，爭取到2020年下降約15個百分點，控制在1085萬人左右，到2035年控制在1085萬人以內。截至2022年底，城六區常住人口已降至1094.5萬，距離控制目標差距較小。

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??西城區、東城區、朝陽區等主城區人口密度大，25-69歲為常住人口主力年齡群體

??根據北京市統計局數據，2022年末，北京市常住人口約2184.3萬，其中，城鎮人口1912.8萬，鄉村人口271.5萬，城鎮化率約87.6%，全市人口密度約1331人/平方公里，常住外來人口825.1萬。具體到區域，朝陽區、海淀區、昌平區、豐臺區、太興區常住人口規模位居前五位，依次為344.2萬、312.4萬、226.7萬、201.2萬、199.1萬；西城區、東城區、朝陽區、海淀區、石景山區人口密度位居前五位，依次為21769人/平方公里、16818人/平方公里、7564人/平方公里、7253人/平方公里、6677人/平方公里；昌平區、朝陽區、海淀區、太興區、通州區常住外來人口規模位居前五位，依次為131.9萬、124.3萬、105.9萬、101.6萬、89.9萬。

??從2022年北京市人口年齡構成情況來看，常住人口中，30-34歲、35-39歲常住人口分別為230.5萬、220.7萬，占常住人口比例均超過10%，25-69歲為北京市常住人口主力年齡群體，占常住人口比例達到71.2%；14歲及以上常住人口占比為20.1%，65歲及以上常住人口占比為15.1%。戶籍人口中，不同年齡段人口分布相對均勻，各年齡段人口占比均在9%以內，其中，35-39歲、40-44歲、55-59歲、65-69歲人口占戶籍人口比例均超過8%，30-69歲為北京市戶籍人口主力年齡群體，占戶籍人口比例達到61.3%；14歲以下戶籍人口占比為14.2%，65歲及以上戶籍人口占比為21.1%。

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??參加城鎮職工基本養老保險“職退比”維持較高水平，養老金給付暫無明顯壓力

??從2005—2022年北京市城鎮職工基本養老保險參保情況來看，參保在職人員與離退休人員總體呈持續增長態勢，且由于參保在職人員增長較快，北京市在職退休比長期維持在4.5以上的較高水平。截至2022年底，北京市參加城鎮基本養老保險的在職退休比為4.69，意味著平均每個退休員工由4.69個在職職工支持，養老金支付能夠得到有效保障。但近幾年來參保在職人員增勢趨緩，隨著北京市人口老齡化加速發展，未來養老壓力或將逐步凸顯。

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??人口結構變化對北京市房地產市場未來發展的可能影響：長期走強基礎較弱，但托底性較好

??1. 根據《北京城市總體規劃（2016—2035年）》，核心聚焦有序疏解北京市非首都功能，調整經濟結構和空間結構，促進區域協調發展。《北京市國土空間近期規劃（2021—2025年）》也明確指出，要牢牢守住首都城市戰略定位，加強“四個中心”功能建設與服務保障，堅持人口規模、建設規模雙控等。基于此，北京市落戶政策預計將長期保持較高門檻，常住人口總數大幅增長的可能性微乎其微，與此相關的新增城鎮居民住房需求也將相對有限。但近2200萬的常住人口、超800萬的外來人口和近十年年均增長超10萬的戶籍人口等，使北京市住房市場仍具備較強的需求支撐。尤其受供地約束、城市資源稟賦突出、人口高度集聚、社會平均薪資水平較高等因素影響，改善性住房需求或將長期占據主導地位。

??2. 人口撫養比對刻畫人口年齡結構對房地產市場的影響有重要作用。人口撫養比高，意味著勞動群體占比低，且需承擔的撫養負擔重，從而限制住房需求增長。北京市由于出生率降低、大量外來務工人口流入等因素，人口撫養比在全國城市尚處于較低水平，但近十幾年來呈持續走高趨勢，未來隨著人口老齡化加速發展，人口撫養比或將加速攀升，從而導致住房需求的相對減少。同時，隨著老年人口的持續增加，對老舊小區進行居家適老化改造、增加老年住宅或公寓類產品供給等更加必要。

??3. 北京市堅持將“非首都功能”從主城區向近郊區新城疏解，包括常住人口疏解、產業疏解、新建配套疏解，降低中心城區常住人口密度，意味著中心城區如東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區等購房政策將很難出現實質性寬松，而近郊新城為了更好地承接中心城區產業轉移和人口轉移，吸引人才流入，未來購房政策或將進一步優化。

??4. 總的來說，從人口發展角度看，北京市房地產市場不具備長期走強的基礎，但較大的人口基數能形成良好托底。同時，隨著中心城區“非首都功能”疏解，房地產市場區域分化或將進一步加劇。