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??01—

??商品房市場銷售呈量穩價跌形勢

??1—4月份，新建商品房銷售面積28262萬平方米，同比下降2.8%，其中住宅銷售面積下降2.1%。新建商品房銷售額27035億元，下降3.2%；其中住宅銷售額下降1.9%。

??1—4月新建商品房累計銷售面積和金額指標走勢有所分化，銷售面積同比跌幅繼續較上期縮小0.2個百分點，銷售金額同比跌幅擴大1.1個百分點。市場復蘇基礎依然較弱，房企加大了“以價換量”的力度，整體呈現量穩價跌的弱復蘇態勢。

??為了持續鞏固房地產市場穩定態勢，4月25日政治局召開會議對下一階段房地產工作作出重要部署，提出：加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造；加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策。5月7日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局宣布推出一攬子金融政策，包括降準降息、完善房地產融資制度等重要舉措。新一輪政策以“穩市場、穩預期”為核心目標，在政策支持和去年低基數下，下半年銷售同比走勢有望轉正。

　　4月商品房單月銷售面積6393萬平方米，同比減少2.9%，跌幅較上月擴大1.3個百分點；銷售金額6237億元，同比減少7.1%。兩項指標絕對量較上月明顯減少，同比跌幅較上月擴大，市場形勢不容樂觀，銷售市場止跌趨勢尚未走穩，仍需進一步鞏固。

??分類物業類型看，住宅市場表現弱于上期，銷售面積和金額跌幅有所擴大；辦公樓和商業營業用房持續改善，兩項指標同比跌幅明顯收窄。

??從各地區銷售情況看，西部地區表現較好，兩項指標均較上期有所改善；中部地區銷售面積保持增長，但漲幅有所收窄，銷售金額跌幅持續擴大。東部地區銷售面積及金額占比分別為43.7%、59.6%，分別較上期降低了0.2個和0.1個百分點。

??— 02—房地產開發投資持續收縮

??1—4月份，全國房地產開發投資27730億元，按可比口徑計算同比下降10.3%；其中住宅投資21179億元，下降9.6%。

??1—4月，房地產開發投資累計同比跌幅較上期再擴大0.4個百分點，企業投資仍在底部徘徊。克而瑞數據顯示，1-4月百強房企投資拿地金額同比增長41.5%，但主要集中在一、二線核心城市，難以帶動全國整體投資回升。當前各項政策聚焦建設“好房子”、城市更新和保障性住房，未來企業投資重心將持續向這些領域和核心城市傾斜。

??投資維持低位有多方面原因。首先是新開工面積大幅下降，1-4月同比下降23.8%，降幅遠高于投資降幅，反映出開發商對新項目持謹慎態度。其次，土地市場結構性分化加劇，北京、杭州、廣州、南京等為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續攀升，而三、四線城市仍量價同比回縮，市場復蘇動能不足。第三，市場集中度不斷提高，中小房企受制于資金壓力持續收縮投資半徑，這種投資格局將驅動優質土地資源持續向頭部企業聚集。

　　月度數據方面，4月全國房地產開發投資7826億元，同比減少11.5%，住宅投資同比減少11.2%。單月跌幅呈現持續擴大走勢，基于行業去庫存進程仍較為緩慢，投資規模將繼續處于收縮周期。

??從物業類別投資上看，辦公樓和商業營業用房投資好于上期，同比跌幅改善，住宅跌幅有所擴大。住宅投資占總投資比重76.4%，較上期提高0.4個百分點。

??從地區來看，各區域投資下降趨勢不變，東北地區跌幅依然最大。與上期相比，除西部地區同比跌幅持平外，其他三區域跌幅均有不同程度擴大。開發企業在東部地區的投資比重較上期下降1.0個百分點，占比60.7%。

??— 03—

??房屋新開工持續處于低位

??1—4月份，房屋新開工面積17836萬平方米，下降23.8%；其中住宅新開工面積13164萬平方米，下降22.3%。房屋竣工面積15648萬平方米，下降16.9%；其中住宅竣工面積11424萬平方米，下降16.8%。

??1—4月，新開工跌幅較上期略有提升，再次收窄0.6個百分點，整體規模和增速仍處低位。4月單月新開工面積4840萬平方米，同比減少22.3%。當前行業庫存高企倒逼供給端收縮，新開工和竣工規模低位運行已成常態。核心城市在政策支持下，新開工尚有一定增長動能，但庫存去化周期較長的城市，新開工規模很難再提升。

??從供求關系的一般規律看，大幅度且持續的新開工面積下降將對未來2-3年的房屋供應產生直接影響。一方面，這將導致未來一段時間新房供應規模維持低位，部分熱點城市可能出現結構性供應短缺；另一方面，也有助于緩解當前市場的庫存壓力，促進供需關系改善。可以看作是市場自動調節機制在發揮作用。供給端的持續收縮也反映了開發企業的市場預期和資金狀況。即便政府不斷出臺穩樓市政策，房地產行業依然深陷深度調整期，企業經營風險尚未接觸，市場信心修復過程拉長，構建房地產新發展模式成為必然趨勢。

??— 04—

??房地產開發企業資金走勢趨穩

??1—4月份，房地產開發企業到位資金32596億元，同比下降4.1%。其中，國內貸款5619億元，增長0.8%；利用外資16億元，增長82.0%；自籌資金10953億元，下降6.8%；定金及預收款9683億元，下降3.0%；個人按揭貸款4518億元，下降8.5%。

??1-4月，開發企業到位資金同比期跌幅再次微擴0.4個百分點，整體走勢較為平穩。具體來看，各項資金來源中國內貸款率先由跌轉漲，自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅較上月擴大1-2個百分點。 占比方面，自籌資金占全部資金的33.6%，較上期提高0.6個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占43.6%，較上期提高0.3個百分點。

??受4月銷售金額影響，企業資金來源也有所下滑，資金面依然承壓。5月初，央行出臺降準、降息等一攬子貨幣政策，同時國家金融監管總局表示，將加快完善與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法；指導金融機構繼續保持房地產融資穩定，強化對高品質住房的資金供給。在各項金融政策驅動下，將持續緩解房地產企業資金壓力。

??— 05—商品房待售面積略有減少，去庫存任務依然艱巨

??4月末，商品房待售面積78142萬平方米，較上月減少522萬平方米。其中，住宅減少455萬平方米，辦公樓減少61萬平方米，商業營業用房增加2萬平方米。

??4月末商品房待售面積較上月有所減少，較上年同期上漲4.8%，同比漲幅進一步收窄。按當前銷售面積計算，庫存總量還有11.1個月的消化周期，消化周期再次拉長，行業去庫存任務依然艱巨。部分庫存較大的城市試點推進現房銷售，將有效控制供應規模，加快庫存去化。

??綜合分析1-4月份房地產市場運行數據，可以得出以下幾點趨勢判斷：

??市場正在筑底企穩。新房銷售降幅持續收窄，重點城市已經實現正增長，顯示市場需求在政策支持下逐步釋放，為市場企穩奠定了基礎。

??供應端將持續收縮。新開工面積大幅下降意味著未來2-3年內新房供應將維持低位，供需關系有望逐步改善，有助于市場逐步恢復平衡。

??市場分化將更加明顯。一線及強二線城市先行回暖，三四線城市仍面臨較大壓力，這種分化趨勢在未來一段時間內可能會加劇。

??行業集中度將繼續提升。頭部企業憑借資金優勢和品牌優勢，將獲得更多市場份額，中小房企生存壓力增大，行業洗牌加速。

??房地產與宏觀經濟關系重構。與房地產投資下降形成對比的是，制造業投資同比增長8.8%，基礎設施投資同比增長5.8%，高技術產業投資大幅增長，顯示中國經濟正在進行結構性調整。